При купле-продаже участники сделки рассчитывают на то, что в результате один получит деньги, а второй – недвижимость. Часто спорные вопросы возникают, если установлена совместная собственность на квартиру без определения долей. Этот режим не позволяет распорядиться имуществом без согласования с совладельцами.
Что такое долевая собственность на квартиру
Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ, имущество может находиться в общей совместной собственности с определением доли каждого совладельца. Если размеры частей не установлены соглашением, брачным договором либо решением суда, они считаются равными. При этом размер чьей-то части может меняться в зависимости от:
- увеличения либо уменьшения количества совладельцев;
- вклада каждого в содержание и эксплуатацию имущества.
Если позволяют технические характеристики жилья, ст. 252 ГК РФ предусматривает возможность выделения долей квартиры в натуре всем собственникам.
Общая совместная собственность на квартиру
Круг лиц, которые могут совместно владеть имуществом, ограничен законом. В него входят:
- супруги, которые приобрели квартиру в период брака;
- граждане, получившие в наследство по закону или по завещанию;
- жильцы, совместно приватизировавшие квартиру.
Особенность данной формы собственности в том, что все владельцы наделены равными правами на эксплуатацию и распоряжение недвижимостью. Но поскольку доли в имуществе не выделены, нельзя продавать, дарить, менять либо передать в ипотеку квартиру без согласования со всеми участниками. Иначе такая сделка будет признана недействительной.
Для нотариального удостоверения договора об отчуждении недвижимости продавец представляет согласие всех собственников.
Для граждан, не являющихся родственниками либо разорвавших семейные узы, но оформивших совместное право собственности на квартиру, ст. 250 ГК РФ устанавливает преимущество в приобретении доли. В таких случаях из совместного имущества по договоренности либо в судебном порядке выделяется часть каждого.
Как оформить квартиру в совместную собственность
Оформление сделки купли-продажи происходит в нотариальной конторе. Все сведения о квартире нотариус запрашивает самостоятельно, в течение 3-х дней с момента обращения гражданина, в соответствии со ст. 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате.
Документы для оформления сделки
Продавец должен представить:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку;
- проект договора купли-продажи.
После того, как договор подписан и удостоверен нотариусом, покупатель, как новый владелец, может регистрировать право собственности.
Внесение записи в ЕГРН
В России вся информация о прекращенных и существующих правах вносится в Единый реестр, в соответствии с Законом РФ от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Эту функцию выполняет орган регистрации прав – Росреестр либо кадастровая палата. Статьей 14 данного закона в качестве оснований для регистрации и перехода права собственности указывается заявление и договор купли-продажи недвижимости.
Зарегистрировать недвижимость можно несколькими способами:
- в региональных офисах Росреестра;
- в территориальных отделениях МФЦ;
- при выездном обслуживании;
- почтовым отправлением;
- в электронном виде черезсайт Госуслуги. В этом случае документы, представляемые в электронной форме, должны быть удостоверены квалифицированной электронной подписью в соответствии с Законом РФ от 06.04.2011 № 63 «Об электронной подписи».
Ст. 21 предъявляет определенные требования к документам, подаваемым в региональный отдел Росреестра:
- заявление заполняется по особому образцу, в него вносятся данные о собственнике и характеристики приобретенной квартиры;
- тексты на бумажных носителях должны быть написаны разборчиво, без исправлений и сокращений;
- документы представляются в 2 экземплярах: один помещается в реестровое дело, а подлинник возвращается собственнику.
Очень часто семейные пары интересуются, как оформить квартиру в совместную собственность супругов – на мужа и жену либо на кого-то одного? Поскольку в обоих случаях жилье будет находиться в совместной собственности, супруги получат равные права владения и распоряжения имуществом.
При стоимости жилья свыше 4 000 000 рублей выгодно оформить право собственности сразу на мужа и жену. Если право собственности оформляется на 2-х супругов, согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, налоговый вычет в размере 13 % получает каждый из них от суммы 2 000 000 рублей.
НДФЛ возвращается при условии, что оба имеют официальный доход. Если жена находится в декретном отпуске либо кто-то из супругов не получает заработную плату по другим причинам, налоговый вычет не предусмотрен. В такой ситуации нет разницы, кто будет указан в документе в качестве собственника.
Заключение
Юридические аспекты оформления совместной собственности важны для полноправного распоряжения недвижимостью. Понимание процедуры оформления и своих права позволит собственнику выбрать оптимальный вариант заключения сделки. Так он снизит риск мошенничества и возникновения конфликтных ситуаций в будущем.
