В жизни часто встречаются случаи, когда один объект недвижимости принадлежит одновременно нескольким собственникам. При этом многие предпочитают изначально определить доли каждого владельца. Общедолевая собственность на квартиру имеет свои особенности реализации. Разберемся более подробно, с какими трудностями встречаются владельцы данного вида жилья.

Общая долевая собственность

Понятие общей долевой собственности

Прежде чем приступать к рассмотрению вопросов, связанных с общей собственностью, необходимо определить, что она собой представляет.

Общая собственность предполагает, что один объект находится одновременно в собственности нескольких лиц.Что это такое известно многим.

При этом доли в жилье могут быть не выделены, и в этом случае она считаетсяобщей совместной собственностью, или четко установлены (долевая собственность).

Если законом или договором не предусмотрено иное, считается, что все доли равны между собой. Выражаются они в виде дроби или процентов.

На размере доли могут также сказаться улучшения, внесенные одной из сторон, которые влияют на рыночную стоимость недвижимости.

Рассматривая, что значит общая долевая собственность на квартиру, стоит отметить: возникает она в результате различных оснований:

  • подписаниядоговора купли-продажи,
  • заключения договора дарения;
  • получения наследства и многих других.

Законодательное регулирование

Основным законодательным актом, регулирующим имущественные отношения, в том числе связанные с общей долевой собственностью, является Гражданский кодекс РФ. Им установлено, когда возникает и прекращается долевая собственность, а также нюансы, связанные с распоряжением таким имуществом.

Особенности регистрации можно найти в:

Моменты, связанные с налогообложением, установлены Налоговым кодексом РФ.

При решении имущественных вопросов в судебном порядке важную роль играет Гражданский процессуальный кодекс РФ, иФедеральный закон от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Законодательное регулирование совместной собственности

Возникновение общей долевой собственности

Как отмечалось ранее, общая долевая собственность может возникнуть по разным причинам. Рассмотрим самые распространенные из них.

  1. Совместное приобретение жилья несколькими лицами. Для распределения долей граждане часто заключают соглашение о долевой собственности на квартиру. Многие также предпочитают составить такой документ в случаях, когда в их владении находится общая собственность без четко выделенных долей.
  2. Раздел совместно нажитого имущества супругов. Особенно актуальным данный вопрос становится во время развода. Редко бывшие муж и жена уживаются в одном помещении, причем имущественные проблемы приходится решать в судебном порядке.
  3. Получение подарка. С помощью договора дарения можно подарить один объект недвижимости сразу нескольким лицам с четким определением доли каждого из них.
  4. Осуществление приватизации. В результате приватизации квадратные метры могут перейти как в совместную, так и в общедолевую собственность.
  5. Получение наследства. При наследовании по закону наследодатель может оставить квартиру сразу нескольким близким родственникам или членам семьи. В таком случае она делится между ними на равные части. Размер доли устанавливается в зависимости от количества наследников.
  6. Заключение брачного договора. Чтобы избежать имущественных споров при разводе, некоторые супруги предпочитают изначально урегулировать такие вопросы путем составления брачного договора. Документ также может определить доли мужа и жены в совместной собственности, причем они не обязательно должны быть одинаковыми.

Размер доли в общедолевой собственности

Выше упоминалось, что в российском законодательстве существует презумпция равенства долей. Это означает, что, если законом или договором не определены другие условия раздела имущества, доли всех собственников считаются равными. Однако никто не запрещает установить другой режим раздела недвижимости.

Кроме того, несмотря на определенные изначально доли, их размер может измениться в результате, например, существенного улучшения жилья, что повышает его стоимость на рынке.

Особенности распоряжения подобным имуществом

Каждый владелец имеет права при долевой собственности квартиры. Он может самостоятельно пользоваться своим имуществом, независимо от других участников. Однако если лицо желает продать свою долю, следует учитывать, что у остальных собственников есть преимущественное право на ее покупку.

Не менее, чем за месяц до продажи гражданин должен в письменном виде предупредить других совладельцев о своем намерении. Если на протяжении этого срока никто из участников не изъявит желание приобрести долю имущества, ее можно продавать иным лицам на тех же условиях.

Если другие совладельцы не собираются покупать долю, они могут сэкономить время продавца, подписав сразу письменный отказ. Тогда для реализации своей доли не обязательно дожидаться окончания месячного срока.

Вместе с тем, это правило касается только случаев продажи доли в общем имуществе. Подарить же свою часть можно без извещения других собственников.

Распоряжение совместной собственностью

Оформление покупки общедолевой собственности

Многих интересует, как сделать долевую собственность на квартиру. При существовании совместной собственности выделить доли можно путем заключения соглашения. Также такое положение нередко прописывается в сделках:

  • брачном договоре,
  • договоре купли-продажи;
  • договоре дарения.

Стоит учитывать, что последние изменения законодательства устанавливают обязательное требование нотариально удостоверять куплю-продажу.

Покупка долевого жилья в ипотеку

В связи с высокими ценами на недвижимость даже нескольким собственникамзачастую непросто приобрести жилье, поэтому некоторые вынуждены брать квартиру в ипотеку. При этом для банка выбирают основного заемщика (как правило, лицо, зарабатывающее больше остальных) и созаемщиков.

Однако на практике далеко не каждый банк согласиться на такую сделку. Финансовым учреждениям не выгодно, чтобы каждый вносил средства за свою долю, с чем и связано выделение основного заемщика. Внутренние вопросы, например, распределение кредита между собой, участники решают самостоятельно.

Выделение доли при покупке квартиры по маткапиталу

Одним из видов государственной поддержки семей с детьми является программа материнского капитала. Согласно ей, средства выдаютсяв том числе и на улучшение жилищных условий семьи. На полноценную покупку квартиры, конечно, таких денег не хватит, однако их можно использовать в качестве первоначального вклада для ипотеки.

Как известно, материнский капитал можно потратить на ограниченный перечень целей, указанных в законодательстве. При этом необходимо соблюдать определенные условия. Одним из них является обязательство оформить квартиру в долевую собственность. Это служит гарантией, что собственниками будут все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние дети.

Такой документ заключается в письменной форме и непременно подлежит нотариальному удостоверению.

Покупка через материнский капитал

Особенности раздела квартиры, находящейся в долевой собственности

Раздел имущества — это переход части жилого объекта в собственность каждого из владельцев пропорционально их долям в праве общей собственности. Неудивительно, что часто граждан интересует, если квартира в долевой собственности, как перевести в собственность одного из нихпринадлежащие всемквадратные метры.

Стороны могут обсудить детали между собой и оформить договор купли-продажи или договор дарения. Если решить вопрос в добровольном порядке не удается, придется инициировать судебную процедуру. Для этого нужно собрать полный пакет документов на делимое имущество, а также предоставить доказательства, почему его стоит поделить указанным образом.

Для этого стоит предварительно ознакомиться, как выглядит образец заявления на разделение долей квартиры.

Особенности выделения доли жилья

При выделении доли из совместного имущества происходит переход части объекта в собственность лица пропорционально его доли в праве общей собственности. В результате этой процедуры для данного гражданина прекращается право на долю в общем имуществе.

Существует два способа выделения доли:

  • договорной,
  • судебный.

На основании соглашения сторон можно составить соглашение о порядке и условиях раздела общего имущества. Для примера посмотрите, как выглядит образец соглашения о выделении супружеской доли.

При наличии разногласий придется обращаться в суд. В результате принимается решение о выделении доли в натуре, а при невозможности этого сделать назначается денежная компенсация собственнику.

Пользование долевой собственностью при невозможности ее раздела

Долевая собственность на однокомнатную квартиру часто приводит к тому, что ее невозможно разделить. Однако гражданское законодательство устанавливает, что невозможность раздела имущества не исключает права лица ходатайствовать об установлении порядка пользования общим имуществом.

ВГражданском кодексе РФ упоминается, что владение и пользование недвижимостью, которая находится в общей долевой собственности, происходит на основании соглашения всех участников, а при невозможности достичь компромисса такой порядок определяется судом.

Пользование совместным жильем

Продажа собственности

Как уже было отмечено ранее, продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, имеет свои особенности. В первую очередь лицо должно предложить совершить покупку остальным владельцам объекта. Такое предупреждение о намерении продать свою долю должно быть сделано в письменном виде.

Другие собственники могут написать письменный отказ или согласиться купить часть жилья. При отсутствии отказа или согласия на протяжении месяца, лицо имеет право продать свою долю любому другому гражданину.

При этом должны сохраняться первоначальные условия продажи. Нельзя делать их более выгодными чем те, которые устанавливались для остальных участников.

Узнайте, как проходит продажа квартиры в долевой собственности в 2018 году.

Особенности налогообложения

Налог на недвижимость при долевой собственности в 2018 году исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта. В нашей стране она максимально приближена к рыночной стоимости квартиры, а потому составляет немалую сумму.

Налог на имущество физических лиц уплачивается по месту нахождения квадратных метров на основании налогового уведомления. Базовая ставка составляет 0,1 %. Поскольку до 2015 года налог высчитывался исходя из инвентаризационной стоимости по оценке БТИ, сейчас налог на квартиру будет подыматься постепенно.

Особенности долевой собственности на дом

В общедолевой собственности может находиться как квартира в многоквартирном здании, так и частный дом. Обычно при этомправа общей собственности распространяются и на земельный участок, на котором данный объект находится.

Порядок пользования имуществом, принадлежащим к этой категории, определяется точно так же, как в случае с квартирой: по соглашению сторон или в суде.

Что такое совместная собственность

Как уже говорилось выше, помимо долевой, существует также совместная собственность. Она предполагает владение одним объектом несколькими лицами без выделения отдельных долей. Наиболее распространенный вариант – это совместная собственность супругов.

Все участники владеют и распоряжаются недвижимостью по общему согласию. При этом продать квартиру можно только при наличии нотариально заверенного согласия всех собственников объекта. Вместе с тем, распорядиться квадратными метрами имеет право каждый собственник.

Выводы

При наличии общей долевой собственности у людей возникает множество вопросов: как ее оформить, как заключать договор энергоснабжения, как распоряжаться таким имуществом и так далее. Владение таким видом собственности имеет свои особенности. Так, при продаже стоит учитывать преимущественное право покупки остальных участников, а при выделении доли в натуре нужно обращать внимание на то, что не всякая часть подлежит выделу. В некоторых случаях собственникам может быть предложена денежная компенсация.

Общая долевая собственность и выдел доли в натуре: Видео

Похожие статьи