Приобретение определенной доли жилой собственности – достаточно распространенное явление на территории РФ. На этот шаг граждан подвигает невозможность приобретения всего жилища целиком по финансовым и иным причинам. Однако то, каким образом пользоваться жильем, которое принадлежит еще и другим собственникам, владельцы долей в жилой недвижимости осведомлены не всегда. Вопрос о том, каков порядок пользования жилым помещением в долевой собственности, особенно актуальным становится при наследовании или разделе имущества.
Особенности пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности

Содержание

Определение долевой собственности

Гражданское законодательство РФ определяет долевую собственность на имущество как общую собственность, доли владельцев которой определены соглашением или в судебном порядке. В ситуации, когда доли соглашением не установлены и определение их невозможно на законном основании, они считаются равными. Участники долевой собственности имеют право распоряжаться своей частью имущества по собственному усмотрению. Владелец вправе отдать свою долю в залог, подарить, продать, завещать, либо распорядиться ею иным образом.

Законодательство о порядке пользования долевой собственностью на жилое помещение

Роль основного регулятивного документа в установлении правил использования общего имущества, находящегося в долевой собственности, отведено Гражданскому кодексу РФ. В отдельных случаях роль нормативного документа может отводиться также Семейному и Жилищному кодексу РФ.

Ст. 244 ГК РФ определяет, какая общая собственность является долевой (любое имущество, которое принадлежит двум и более лицам). Ст. 245 – 250 кодекса регламентируют осуществление права владения, пользования и распоряжения собственностью, оплату полагающихся по закону налогов и сборов, устанавливают преимущественное право выкупа отчуждаемой доли постороннему лицу и другие моменты, связанные с владением и пользованием общей долевой собственностью. Ст. 252 данного кодекса регулирует порядок раздела долевого имущества и выдел из него доли.

Ст. 70 ЖК РФ и нормы СК РФ определяют порядок регистрации несовершеннолетних детей по месту жительства родителей независимо от формы собственности на занимаемую жилплощадь.

В каких случаях необходимо определение порядка пользования жилым помещением

Долями в жилом помещении, как правило, владеют близкие родственники либо бывшие супруги, которые вынуждены проживать после развода на общей территории. Определить порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности бывает необходимо при разделе имущества супругов или наследовании жилья несколькими наследниками. Правила должны установить сами владельцы жилья. С этой целью ими заключается письменное соглашение, в идеале – заверенное нотариально, в котором будут установлены правила, регламентирующие совместное проживание на жилой территории разных собственников.

В случае, если это не представляется возможным, решение подобных споров относится к компетенции судебной инстанции. Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности может потребоваться при невозможности собственником получить в свое пользование и владение части имущества, соразмерной его доле. В соответствии со ст. 247 ГК РФ в этом случае он имеет право требовать компенсации от других участников собственности, а не достигнув согласия по этому вопросу, обратиться в суд с исковым заявлением.

Каковы общие правила определения порядка пользования жилым помещением

Обращение в суд с требованием определить правила пользования жильем, находящимся в долевой собственности, не всегда заканчивается выделением доли участника в натуре. Суд вправе отказать истцу, если подобные действия неосуществимы без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности.

Однако невозможность выдела доли в имуществе или его раздела в натуре не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен договором собственников. При разрешении подобной ситуации судом принимаются во внимание сложившиеся фактически правила использования жилого помещения (которые могут не вполне соответствовать законным долям в праве на общую собственность), реальную возможность совместного пользования, а также степень нуждаемости в этом имуществе каждого из собственников.
Общие правила определения порядка пользования жилым помещением

Если выдел доли истцу возможен, то ему передается в собственность определенная изолированная территория в жилом помещении, которая соответствует его доле в имуществе. Вследствие этого право на остальную часть в общем имуществе собственник теряет.

При определении порядка каждый из собственников получает в пользование конкретную часть жилого помещения соразмерно доле с сохранением права общей собственности. Проще разделить в натуре частный дом, но значительно проблематичней выделить долю в квартире, приватизированную на нескольких собственников.

Как установить порядок пользования муниципальной квартирой

Действующее законодательство РФ не содержит норм определения порядка пользования муниципальной квартирой нанимателями и не устанавливает, что такое порядок пользования социальным жильем. Установить такой порядок суд вправе лишь на имущество, находящееся в личной собственности граждан. Требование же передачи в пользование помещений в муниципальной квартире по существу предполагает изменение условий договора социального найма.

 

Ч. 2 ст. 69 ЖК РФ устанавливает принцип равенства обязанностей и прав нанимателя жилья и членов его семьи (бывших и настоящих). Из этого вытекает наличие у каждого сонанимателя равных прав по пользованию всем жилым помещением без каких бы то ни было исключений. С учетом этих требований определить фактические условия и порядок пользования муниципальным жильем на законных основаниях невозможно, поскольку это приведет к изменению условий договора социального найма посредством заключения отдельных договоров на части единого жилого помещения.

Каковы правила использования земельного участка в долевой собственности

В случае, если произвести реальный раздел земельного надела не представляется возможным и договориться между собой его совладельцы не смогли, устанавливая порядок пользования земельным участком, находящимся в общей собственности, суды принимают во внимание прежде всего его статус. Если земля находится в собственности двух и более лиц, применяется норма установления правил его использования по соотношению долей.

В ситуации, когда спорный земельный участок находится в постоянном пользовании, порядок его использования определяется с учетом долей в праве собственности на постройку, расположенную на этом участке. Установить порядок суд может также, принимая во внимание совместное пользование земельным участком собственниками дома на практике (так называемый «сложившийся порядок пользования»). Эта норма регламентирована ст. 35 Земельного кодекса РФ. Понятие «сложившийся порядок пользования» подразумевает добровольное соглашение сторон на осуществление подобных действий, заключенное как в устной, так и в письменной форме.

Как осуществляется установление порядка пользования жилым помещением

Правила пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, например, квартирой, устанавливаются на основании положений ст. 245 ГК РФ, в соответствии с которой части квартиры для любого гражданина распределяются по договору сторон, или по решению суда. Так же происходит определение права пользования квартирой при долевой собственности. Жилье делится поровну, если отсутствуют законные причины на четкий выдел долей.

При выделении доли на жилую недвижимость участнику долевой собственности, осуществляемую в судебном порядке, принимаются во внимание следующие нюансы:

  • каков вклад собственника в благоустройство жилища;
  • произведено ли выделение доли одному из владельцев в полной мере (в противном случае он получает право на получение компенсации за ту часть площади, на которую уменьшили его долю);
  • если выделение доли в общей собственности одному из владельцев не реализовано, остальные участники должны выплатить ему денежное возмещение, равнозначное утраченному имуществу.

Как осуществляется установление порядка пользования жилым помещением
При установлении судом порядка пользования жилым помещением в решении он указывает, какая из комнат кому из собственников определяется в пользование. Общее имущество (ванна комната, кухня, коридор, туалет и прочие вспомогательные помещения) суд оставляет в совместном пользовании.

Как заключается и что должно содержать соглашение

Самым простым и действенным способом установить порядок использования квартиры, находящейся в долевой собственности, является соглашение о совместном пользовании жильем. Законодательные нормы РФ не требуют обязательной письменной формы такого договора между участниками долевой собственности, однако для того, чтобы ни с чьей стороны не было поползновений к ущемлению чужих прав, его лучше заключить в письменном виде и заверить нотариально.

В этом документе должен быть прописан предмет соглашения, правила пользования жилым помещением и оплаты жилищно-коммунальных услуг, обязанности сторон, ответственность за невыполнение достигнутых договоренностей и порядок разрешения споров. Договор скрепляется подписями участников, а в качестве приложения к нему необходимо приложить копии значимых документов и акт приема в пользование комнат в квартире.

Скачать (DOC, 92KB)

Как установить порядок использования в судебной инстанции

Если соглашение с сособственниками не достигнуто, установить порядок использования жилой недвижимости можно путем обращения с иском в суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ; п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ). Кроме собственно искового требования в судебную инстанцию должен быть предоставлен пакет необходимых для разрешения дела документов.

Куда обращаться с иском

Исковое заявление подается мировому судье или в районный суд по месту нахождения долевой собственности, порядок использования которой требуется установить. Это установлено ч. 1 ст. 30 ГПК РФ. Если заявлено только требование об определении порядка пользования жильем, то дело подсудно мировому суду (п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ). В случае предъявления иных требований неимущественного характера (определение порядка расходов на общую собственность, вселение в жилое помещение и других), дело должно рассматриваться в районном суде.

В этой же инстанции будет рассматривать иск имущественного характера (к примеру, о признании права собственности на долю), если цена его превышает 50 тыс. руб. Эту норму устанавливает п. 5 ч. 1, ч. 3 ст. 23, ст. 24 ГПК РФ.

Скачать (DOCX, 21KB)

Какие документы необходимо предоставить

Исходя из требований ч. 2 ст. 131 ГПК РФ, исковое заявление должно содержать сведения о наименовании суда, в который подается требование, Ф.И.О., место жительства истца и ответчика, а также по желанию – email и контактные телефоны, информация о нарушении либо угрозе нарушения прав заявителя, его требования, а также обстоятельства, на которых требования основываются, с подтверждающими их доказательствами.
Как установить порядок пользования жилым помещением в 2018 году
В заявлении также содержится перечень прилагаемых документов, к которым согласно ст. 132 ГПК РФ относятся:

  • копии искового требования по числу ответчиков и третьих лиц;
  • доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя;
  • документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны требования, и их копии по числу ответчиков и третьих лиц;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Как происходит судебное рассмотрение требования

Согласно ст. 154 ГПК РФ, нормативный срок рассмотрения гражданских дел, в том числе по вопросу установления порядка пользования жильем, составляет два месяца, а для мировых судов – один месяц. На практике эти сроки значительно превышаются ввиду большой загруженности судов по гражданским делам. Если же потребуется проведение экспертизы, срок рассмотрения дела также может увеличиться. В ходе заседания судом проводится анализ имеющихся документальных доказательств, заслушиваются прения сторон.

После оценки всех обстоятельств дела суд выносит положительное или отрицательное решение в отношении существа иска.

Факторы, принимаемые во внимание судом

В первую очередь судом учитываются правила использования помещения, которые существовали до возникновения спора. Суд может предложить вернуться к ним, если они не ущемляли ничьих прав.

В иных случаях, устанавливая, например, право пользования квартирой супругов, суд будет исходить из:

  • планировки помещения, решая, можно ли изолировать собственников друг от друга;
  • величины доли каждого собственника (решающим фактором не является, так как комната, выделенная собственнику в единоличное пользование, может быть несоразмерна его официальной доле);
  • количества отдельных и проходных комнат;
  • наличия или отсутствия родственных связей между собственниками и степени их близости;
  • наличия у собственников другой недвижимости;
  • нуждаемости собственника в конкретной недвижимости (например, женщина с ребенком может претендовать на большую площадь, чем одинокий человек).

О выделении доли в жилом помещении

При рассмотрении вопроса об установлении параметров доли собственности, если оно происходит в судебном порядке, принимаются во внимание различные факторы, такие как:

  • возраст;
  • наличие или отсутствие детей;
  • профессиональная деятельность;
  • инвалидность и прочее.

Выделение доли собственника в квартире сопряжено с большим числом сложностей. Особенно если площадь жилого помещения маленькая, а претендующих на нее собственников – много. Выделить долю каждого в натуре в этом случае достаточно трудно. Гораздо проще осуществить выделение доли собственника в приватном домовладении.
Выделение доли в жилом помещении в 2018 году

Как действовать в случае нарушения порядка пользования жилым помещением

Если сособственниками было заключено соглашение об определении порядка пользования недвижимым имуществом (квартирой или домом) или такие правила были установлены по решению суда, проблемы в пользовании долевой собственностью все равно могут возникнуть. В случае, когда достигнутые договоренности нарушаются или если не соблюдается договор совместной деятельности и эксплуатации недвижимости, не выполняется судебное решение, а также если доступ в дом или квартиру ограничен или прекращен, необходимо подать исковое заявление о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением и о вселение в квартиру или дом.

Судебная практика по делам установления правил использования жилых помещений

Судебная практика в делах по установлению правил использования жилой недвижимости, находящейся в долевой собственности, исходит из порядка пользования имуществом, сложившегося фактически. Он может не соответствовать точно долям в праве общей собственности. Суд, как правило, учитывает нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и действительную возможность совместного пользования им.

В некоторых случаях суды отказывают в удовлетворении исковых требований по этому вопросу по наиболее распространенным причинам:

  • из-за невозможности использовать жилье совместно с другими участниками собственности;
  • ввиду несоответствия требования площади помещений размеру доли собственника;
  • исходя из отсутствия нуждаемости истца в жилом помещении.

Выводы

Порядок пользования жилой недвижимостью, находящейся в долевой собственности, устанавливается путем заключения соглашения ее участников или в судебном порядке. В случае определения таких правил судом принимаются во внимание многие нюансы, причем размер доли истца, заявившего требование, не всегда является определяющим фактором при принятии решения. Также по ряду причин в удовлетворении искового заявления может быть отказано.

Определение порядка пользования жилым помещением: Видео

Похожие статьи