Прекращение права общей долевой собственности: порядок в 2023 году

Любой может стать обладателем доли в общем имуществе при приватизации жилья, получении имущества в наследство, разделе супружеской собственности и в других жизненных ситуацих. Для тех, кто не готов владеть общим имуществом, предусмотрен специальный инструмент – прекращение права общей долевой собственности. Установленные законом механизмы позволяют разделить имущество, выделить из него определенную долю и даже получить за нее компенсацию.

Как возникает долевая собственность

Если объект имущества одновременно принадлежит сразу нескольким владельцам и не может быть разделен между ними в силу своих качеств или закона, он является общей собственностью. Этот режим возникает очень часто, например при следующих условиях:

• приобретение семьей квартиры по материнскому капиталу;
• наследование членами семьи земельного участка, принадлежавшего умершему родственнику;
• покупка любого имущества лицом, находящимся в браке;
• ведение предпринимателями совместной хозяйственной деятельности;
• приватизация жилья, занимаемого по договору социального найма и так далее.

Если законом не установлено иное, например, образование совместной собственности, в большинстве случаев общее имущество выступает долевым – каждый владелец имеет в нем определенную долю.

Если самими владельцами или судом не определено иное, им принадлежат одинаковые доли, размер которых зависит от количества собственников. Все они могут свободно распоряжаться своими долями, тем самым прекращая общее владение.

Узнайте подробнее об общедолевой собственности на квартиру.

Нормативная база

Основа нормативной базы, регулирующей отношения между субъектами прав на общее имущество, – гл. 16 ГК РФ. Этот раздел определяет:

• основные правила возникновения общей собственности;
• порядок определения долей в ней;
• условия общего владения и распоряжения;
• порядок распределения расходов;
• правила отчуждения;
• условия продажи и другие значимые вопросы.

Одним из них является вопрос прекращения долевой собственности, основаниям которого посвящена ст. 252 ГК РФ. Статья, в частности, определяет, как прекратить долевое право собственности, предлагает возможные модели, которые может использовать инициатор прекращения, рассматривает варианты на случай, если фактический раздел имущества или натуральный выдел конкретной доли невозможен.

Кроме индивидуализации объекта, право долевого владения также может прекратиться в результате распоряжения своей долей. Основные правила в этом отношении определены ст. 246 ГК РФ.

Важно помнить и о судебной практике, отчасти разъясняющей некоторые особенности ГК РФ. Например, Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996 уточняет, что такое «несоразмерный ущерб», который является препятствием для натурального выделения доли в праве собственности.

Когда прекращается долевая собственность

Конкретных причин, по которым право на долевое владение нескольких собственников единым объектом имущества может быть прекращено, закон не устанавливает. Но учитывая существующие нормы и сложившуюся практику, можем выделить несколько юридически значимых событий, в результате которых долевая собственность прекращена или прекратится в будущем. Это возможно в случаях:

1. Индивидуализации долей в праве собственности. Согласно ст. 252 ГК РФ, собственники долевого имущества могут разделить объект, принадлежащий им на правах долевого владения, по соглашению или через суд. Один из таких собственников вправе требовать от остальных совладельцев выдела принадлежащей ему части в натуре, правда, лишь если это допустимо без потери возможности целевого использования (например, поделив автомобиль на несколько частей, его нельзя будет эксплуатировать). На случай, когда это возможно, предусмотрена денежная компенсация. После раздела общая собственность прекращается для всех совладельцев, после выдела доли – лишь для ее владельца.
2. Отчуждения долей. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, собственники долей в общем имуществе могут свободно распоряжаться ими, заключая в их отношении любые безвозмездные или возмездные сделки. Все владельцы вместе или каждый по отдельности могут свободно подарить, завещать или продать (с некоторыми ограничениями) свои доли кому угодно. Если все доли в результате отчуждения перейдут к одному субъекту, долевая собственность прекратится.
3. Обращения взыскания на конкретную долю. Согласно ст. 255 ГК РФ, кредитор может требовать обращения взыскания на долю должника в общей собственности. Если ее нельзя выделить, сособственникам предлагается ее выкупить. Если владелец всего один и он принимает это предложение, долевой режим прекращается. Если сособственников несколько, право на долю прекратится лишь у должника – сама по себе долевая собственность останется.
4. Фактической гибели или уничтожения имущественной доли. В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ, уничтожение объекта или его части, принадлежащей конкретному лицу, влечет за собой прекращение права собственности. Наглядный пример: домовладение находится в общей долевой собственности двух хозяев, имеющих отдельные входы. Если одна из частей этого дома будет снесена, дом перестанет быть общим, так как часть одного из владельцев фактически погибнет. При этом важна гибель именно части дома, прекращение долевой собственности вследствие сноса хозпостройки или иного второстепенного объекта невозможно.
5. Отказа собственника от его доли. Закон позволяет сособственнику отказываться от принадлежащей ему доли в пользу третьих лиц или других сособственников.

На некоторых из указанных оснований предлагаем остановиться подробнее.

Выкуп доли совладельца или выплата компенсации

Собственник доли может распоряжаться ею так, как ему вздумается, в том числе отчуждать по договорам дарения, пожертвования или, например, купли-продажи. Однако в последнем случае его право на отчуждение носит ограниченный характер.

Так, согласно ст. 250 ГК, если лицо решит продать свою долю, в первую очередь оно обязано предложить ее другим совладельцам имущества – они имеют преимущественное право ее приобретения. В остальном условия для них должны быть равными.

Чтобы соблюсти права совладельцев при продаже своей части, сособственник обязан письменно уведомить их. На предоставление ответа дается 1 месяц, если это недвижимость, и 10 дней, если это движимое имущество. По истечении этого срока и отсутствии ответа со стороны совладельца(цев) собственник доли может продать ее кому угодно.

Если согласие на приобретение было получено, владелец доли может продать ее лишь своему совладельцу, если тот принимает ранее озвученные условия о стоимости.

Второй случай, когда совладелец может получить за свою долю денежную выплату, – получение компенсации. Право на нее, согласно п. 3 ст. 252 ГК РФ, возникает в случаях, когда фактический выдел доли невозможен в силу специфики вещи или ее характеристик. Например, впоследствии нельзя будет использовать такую вещь по ее прямому назначению, ее ценность уменьшится или характеристики претерпят ухудшения.

В этом случае другие владельцы могут выплатить ему компенсацию стоимости доли, и право собственности на нее перейдет к другим владельцам. А если он всего один – долевой режим владения прекратится сам по себе.

Раздел долевого имущества и прекращение общего владения

Закон позволяет собственникам осуществить натуральный раздел долей. Так как их доли при действии долевого режима владения и так уже определены, речь идет о реальном разделе: предоставлении каждой из долей в праве собственности (и соответствующей им части имущества) характеристик отдельного, индивидуального объекта права.

Осуществить раздел можно двумя путями:

• заключив между собственниками специальное соглашение;
• подав соответствующий иск в суд, если договориться не удалось.

Заключение соглашения

Дележ общего имущества по обоюдному согласию – приоритетная и самая простая форма раздела. Прекращение права общей долевой собственности по соглашению сособственников возможно лишь в случае, если все из них согласны на реальный раздел.

Соглашение заключается в форме двусторонней гражданско-правовой сделки и будет действительным, если реальный раздел допустим на практике и ему не препятствуют природные характеристики вещи, например, неделимость.

Специальной формы для соглашения не предусмотрено, но если оно касается недвижимости и ее реально можно разделить, возникновение права личной собственности подлежит государственной регистрации.

Соглашение о прекращении долевой собственности и реальном разделе имущества должно содержать:

• полное наименование сторон, которые его заключают;
• указание на разделяемый объект с обозначением размера долей, принадлежащих каждому из сособственников, а также оснований (реквизитов правоустанавливающих документов), на которых они эти доли приобрели;
• порядок раздела: приобретение каждым из сособственников частей имущества, обладающих характеристиками индивидуального объекта права (если это недвижимость – площадь каждой части, индивидуальный адрес, наличие индивидуальных коммуникаций, входа и так далее), возможность продажи и раздела вырученных средств – при невозможности раздела объекта;
• указание на наличие или отсутствие материальных претензий. Например, если один из собственников в натуре получил часть имущества, несоразмерную его доле, может быть предусмотрена частичная компенсация;
• порядок распределения расходов, связанных с фактическим разделом объекта права, при необходимости – порядок оформления документов;
• указание на прекращение долевого владения после раздела;
• сроки вступления соглашения в законную силу, порядок разрешения спорных вопросов, другие условия по желанию сторон.

Судебный раздел

Если достичь согласия не удалось, п. 3 ст. 252 ГК РФ позволяет одному из собственников обратиться в суд – лишь он может выделить долю одного из собственников. Для этого заинтересованному совладельцу нужно составить исковое заявление, которое по содержанию и форме должно соответствовать ст. 131 ГПК РФ.

Иск подается мировому судье, если стоимость иска (имущества) не превышает 50 тыс. рублей. Если больше – иск подается в районный суд. В случае раздела недвижимости с иском обращаются в суд по месту ее нахождения.

Если вещь неделима или ее раздел нанесет существенный ущерб стоимости или иным качествам, суд, вероятно, откажет в иске.

Судьи могут предложить альтернативный вариант – выплату истцу компенсации стоимости его части другими собственниками. Отсутствие его согласия может быть проигнорировано лишь в случае, если истец имеет незначительную долю и не заинтересован в использовании общего имущества.

Выдел доли одного из собственников

Согласно ст. 252 ГК РФ, каждый собственник доли в имуществе вправе требовать от других совладельцев реального выдела его доли. Но лишь если общая вещь по своей сути является делимой и такой выдел не приведет к ухудшению ее технических характеристик, снижению стоимости или невозможности ее дальнейшего использования. Соответственно, доля в результате натурального выделения должна обладать определенными характеристиками:

• иметь признаки индивидуальной вещи, которую самостоятельно можно использовать по назначению;
• иметь стоимость, соответствующую размеру принадлежащей собственнику доли;
• соответствовать санитарным нормам, если они установлены в ее отношении.

Выдел такой доли, как и реальный раздел, если он осуществляется по обоюдному согласию сособственников, оформляется соглашением. Если его достичь не удалось, выдел возможен лишь через суд.

При невозможности натурального выдела части имущества владелец доли может претендовать на компенсацию в порядке, описанном выше. После выдела или получения компенсации право общей долевой собственности у такого лица прекращается.

Раздел квартиры и прекращение долевого владения ею

Как упоминалось выше, право долевого владения квартирой может возникать по разным причинам. В любом случае владельцы пользуются таким жильем совместно, самостоятельно определяя порядок и условия пользования.

Однако совместное владение не всегда представляется возможным. Личная неприязнь, расторжение брака, невозможность определить режим пользования заставляет долевых владельцев задуматься о разделе общей квартиры. Но и это не всегда выполнимо.

Согласно п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 8 от 24.08.1993, разделить жилую квартиру можно лишь если существует техническая возможность:

• выделить не только жилые помещения, но и другие комнаты, которые должны быть в квартире (туалет, кухня, ванная комната);
• обеспечить новосозданный объект недвижимости отдельным входом.

Проще говоря, образовать из одной квартиры две.

Подтвердить такую возможность может лишь инженер БТИ соответствующим заключением.

В подавляющем большинстве случаев это невозможно, а потому разделить квартиру или выделить доли в ней не удастся.

Впрочем, это не препятствует прекращению общей долевой собственности, если стороны задались такой целью. На это случай предусмотрены два варианта:

• одна из сторон продает другой свою часть;
• владельцы продают квартиру третьему лицу, а вырученные средства разделяют пропорционально имеющимся у них долям.

Раздел дома и прекращение долевого режима

Если разделяемый объект – это индивидуальное строение, его раздел представляется более реальным. Поэтому перед тем как прекратить право долевой собственности на жилой дом, его необходимо для начала разделить.

Но натуральный раздел объекта индивидуального строительства тоже возможен лишь в определенных условиях. Так, согласно п. 6 Постановления Пленума ВС РФ № 4 от 10.06.1980, это возможно лишь в случае выделения одной из сторон изолированной части дома и хозпостроек в соответствии с размером доли.

Проще говоря, выделенная часть в виде индивидуального жилого помещения должна:

• иметь натуральное дневное освещение;
• обладать отдельным входом;
• иметь собственное подключение к инженерным коммуникациям;
• иметь собственные отопительно-варочные приборы;
• обладать собственными санузлом и кухней;
• соответствовать санитарным и жилищным нормам, в частности, обладать достаточным метражом;
• иметь собственный адрес и другие индивидуализирующие характеристики.

Если есть техническая возможность обеспечить соблюдение этих условий, владельцы могут заключить соглашение о разделе жилого дома.

После его подписания, реконструкции здания и получения всех разрешительных документов стороны должны обратиться в отделение Росреестра (в том числе через МФЦ или Госуслуги) для государственной регистрации прекращения права долевой и возникновения у каждого из них личной собственности.

С момента такой регистрации долевой режим прекращает действовать.

Если стороны не смогли сами договориться о разделе, это возможно в судебном порядке. Однако судебное решение едва ли будет отличаться от содержания соглашения, которое можно было заключить самостоятельно. К тому же оформление части дома после суда будет осуществляться в том же порядке, что и по соглашению.

Земельный участок, на котором расположен дом, должен повторить судьбу недвижимости. Этот базовый принцип установленст. 273 ГК РФ. Проще говоря, при образовании из одного дома двух объектов земельный участок под ним также должен быть преобразован в два отдельных участка.

Прекращение совместной собственности

Совместная собственность отличается от долевой тем, что изначально не определены доли каждого из владельцев. Кроме того, она возникает лишь в оговоренных законом случаях: например, у супругов в браке, а также у членов крестьянского хозяйства.

Это же предопределяет некоторые особенности ее прекращения. Например, собственность супругов прекращается в случае:

• ее раздела, независимо от того, развелись они или нет;
• заключения брачного контракта и определения режима раздельной собственности.

Сам по себе развод прекращает лишь образование совместного имущества на будущее. Что касается ранее приобретенного – до его раздела будет действовать режим совместного имущества.

Раздел такого имущества осуществляется по правилам ст. 254 ГК РФ, согласно которой для начала следует определить доли каждого из супругов. Проще говоря, совместная собственность должна сначала стать долевой.

Впрочем, прекращение права общей совместной собственности возможно и без натурального раздела, например, в случае дарения одним супругом своей части другому.

Заключение

Общая собственность может быть как совместной, так и долевой. Если общее владение долевой собственностью не представляется возможным, владельцы могут его прекратить, избавившись от своих долей в пользу других совладельцев, а если те откажутся – в пользу третьих лиц.

Если собственники желают и дальше пользоваться общим имуществом, они могут его разделить, выделив в натуре принадлежащие им доли. На практике это чаще всего касается общей недвижимости, но далеко не всегда возможно в техническом плане и почти невозможно для квартир.

Если сторонам это все же удалось, каждый из них будет обладать своим индивидуальным объектом права, а долевая собственность прекратит действовать.