Любой из нас может стать обладателем доли в общем имуществе. Это происходит при приватизации жилой недвижимости, получении имущества в наследство, разделе супружеской собственности и во множестве других жизненных ситуаций. Но не все могут спокойно владеть общим имуществом. Для таких людей предусмотрен специальный инструмент – прекращение права общей долевой собственности. Предоставленные законом механизмы позволяют не только разделить имущество или выделить из него определенную долю – иногда можно даже получить за нее компенсацию. Но обо всем по порядку.
Как прекращается общая долевая собственность в 2018 году

Как возникает долевая собственность

Если один объект имущества одновременно принадлежит сразу нескольким владельцам и не может быть разделен между ними в силу своих качеств или закона, он является общей собственностью. Она может возникать значительно чаще, чем вы могли предполагать, например:

  • при приобретении семьей квартиры по материнскому капиталу;
  • при наследовании членами семьи земельного участка, принадлежавшего усопшему родственнику;
  • при приобретении любого имущества лицом, находящимся в браке;
  • при ведении предпринимателями совместной хозяйственной деятельности;
  • при приватизации жилья, занимаемого по договору социального найма и так далее.

Если законом не установлено иное (например, образование совместной собственности), в большинстве случаев общее имущество выступает долевым – то есть каждый владелец имеет в этом имуществе определенную долю. Если самими владельцами или судом не определено иное, им принадлежат одинаковые доли, размер которых зависит от количества собственников. Все они при этом могут свободно распоряжаться своими долями, тем самым прекращая общее владение.

Нормативная база

Основу нормативной базы, регулирующей отношения между субъектами прав на общее имущество, составляет глава 16 ГК РФ. Данный раздел кодекса определяет основные правила возникновения общей собственности, порядок определения долей в ней, условия общего владения и распоряжения, порядок распределения расходов, правила отчуждения, условия продажи и другие значимые вопросы. Одним из них является и вопрос прекращения долевой собственности, основаниям для которого посвящена ст. 252 ГК РФ.

Статья, в частности, отвечает на вопрос, как прекратить долевое право собственности, предлагает возможные модели, которые может использовать инициатор прекращения, рассматривает варианты на случай, если фактический раздел имущества или натуральный выдел конкретной доли невозможен. Кроме индивидуализации объекта, право долевого владения также может прекратиться в результате распоряжения своей долей.  Основные правила в этом отношении определены ст. 246 ГК РФ.

Важно помнить и про существование судебной практики, отчасти разъясняющей некоторые особенности ГК РФ. Например, Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996 уточняет, что такое «несоразмерный ущерб», который является препятствием для натурального выделения доли в праве собственности. Об этом мы также расскажем, но немного позже. А пока рассмотрим главные причины, по которым общая долевая собственность может прекратиться.

Когда прекращается долевая собственность

Конкретных причин, по которым право на долевое владение нескольких собственников единым объектом имущества может быть прекращено, закон прямо не устанавливает. Но, учитывая существующие положения и сложившуюся практику, можем выделить несколько юридически значимых событий, в результате которых долевая собственность прекращена или прекратится в будущем. Это возможно в случаях:

  1. Индивидуализации долей в праве собственности. Согласно ст. 252 ГК РФ, собственники долевого имущества могут разделить объект, принадлежащий им на правах долевого владения, по соглашению или через суд. Более того, один из таких собственников вправе потребовать от всех остальных совладельцев выдела принадлежащей ему части в натуре, правда, лишь если это допустимо на практике без потери возможности целевого использования (например, поделив автомобиль на несколько частей, его нельзя будет использовать на практике). На случай когда это возможно предусмотрена денежная компенсация. После раздела общая собственность прекращается для всех совладельцев, после выдела доли – лишь для владельца таковой.
  2. Отчуждения долей. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, собственники долей в общем имуществе могут свободно распоряжаться ими, заключая в их отношении любые безвозмездные или возмездные сделки. Так, все владельцы вместе или каждый по отдельности могут свободно подарить, завещать или продать (при продаже есть некоторые ограничения) свои доли кому угодно. Если все доли в результате отчуждения перейдут к одному субъекту, долевая собственность прекратится.
  3. Обращения взыскания на конкретную долю. В соответствии со ст. 255 ГК РФ, кредитор может потребовать обращения взыскания на долю должника в общей собственности. Если такую долю нельзя выделить, сособственникам предлагается ее выкупить. Если владелец всего один и принимает такое предложение, долевой режим прекратит существовать. Если сособственников несколько, право на долю прекратится лишь у должника – сама по себе долевая собственность останется.
  4. Фактической гибели или уничтожения имущественной доли. В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ, фактическое уничтожение объекта или его части, принадлежащей конкретному лицу, влечет за собой прекращение права собственности. Наглядный пример: домовладение находится в общей долевой собственности двух хозяев, имеющих собственные входы; если одна из частей этого дома будет снесена, дом перестанет быть общим, так как часть одного из владельцев фактически погибнет; при этом важна гибель именно части дома, прекращение долевой собственности вследствие сноса хозпостройки или иного второстепенного объекта невозможно.
  5. Отказа собственника от его доли. Закон позволяет сособственнику отказываться от принадлежащей ему доли как в пользу третьих лиц, так и в пользу других сособственников.

На некоторых из указанных оснований предлагаем остановиться подробнее.
Когда прекращается долевая собственность

Выкуп доли совладельца или выплата компенсации

 

Как мы уже сказали, согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ, собственник части в конкретном имуществе может распоряжаться своей долей так, как ему вздумается, в том числе отчуждая ее по договорам дарения, пожертвования или, например, купли-продажи. Однако в последнем случае его право на отчуждение носит ограниченный характер. Так, согласно ст. 250 ГК, если сособственник решил продать свою долю, в первую очередь он обязан предложить ее другим совладельцам имущества – они имеют преимущественное право ее приобретения. В остальном условия для них должны быть равными.

Чтобы соблюсти права совладельцев при продаже своей части, сособственник обязан письменно уведомить их/его. На предоставление ответа дается 1 месяц, если это недвижимость, и 10 дней, если это движимое имущество. По истечении этого срока и отсутствии ответа со стороны совладельца(цев) собственник доли может продать ее кому угодно.

Если же согласие на приобретение все же было получено, владелец доли может продать ее лишь своему совладельцу, если тот согласен на ранее озвученные условия о стоимости.

Второй случай, когда совладелец может получить за свою долю денежную выплату – это получение компенсации. Право на нее, согласно п. 3 ст. 252 ГК РФ, возникает в случаях, когда сособственник требует фактического выдела доли, однако он невозможен в силу специфики вещи или ее характеристик (например, если впоследствии нельзя будет использовать такую вещь по ее прямому назначению, ее ценность уменьшится или характеристики претерпят ухудшения). В таком случае другие владельцы могут выплатить ему компенсацию стоимости доли, в результате чего право собственности на нее перейдет к другим (одному из них или единоличному) владельцам. А если он всего один – долевой режим владения прекратится сам по себе, став частной собственностью.

Раздел долевого имущества и прекращение общего владения

Кроме продажи доли, закон позволяет собственникам осуществить их натуральный раздел. Так как их доли при действии долевого режима владения и так уже определены, речь идет о реальном разделе: предоставлении каждой из долей в праве собственности (и соответствующей им части имущества) характеристик отдельного, индивидуального объекта права. Осуществить такой раздел можно двумя путями: либо заключив между собственниками специальное соглашение, либо подав соответствующий иск в суд, если договориться не удалось. Рассмотрим каждый из указанных способов подробнее.

Заключение соглашения

Дележ общего имущества по обоюдному согласию представляется приоритетной и самой простой формой раздела. Прекращение права общей долевой собственности по соглашению сособственников возможно лишь в случае, если все из них дают свое согласие на реальный раздел. Соглашение заключается в форме двусторонней гражданско-правовой сделки и будет действительным, если такой реальный раздел допустим на практике и ему не препятствуют присущие вещи природные характеристики (например, неделимость).

Специальной формы для такого соглашения не предусмотрено, однако если оно касается недвижимости (и ее на практике реально можно разделить), возникновение права личной собственности по ней подлежит государственной регистрации. Такое соглашение о прекращении долевой собственности и реальном разделе имущества должно содержать:

  • полное наименование сторон, которые его заключают;
  • указание на разделяемый объект с обозначением размера долей, принадлежащих каждому из сособственников, а также оснований (реквизитов правоустанавливающих документов), на которых они эти доли приобрели;
  • порядок раздела: приобретение каждым из сособственников частей имущества, обладающих характеристиками индивидуального объекта права (например, если это недвижимость – площадь каждой части, индивидуальный адрес, наличие индивидуальных коммуникаций, входа и так далее), возможность продажи и раздела вырученных средств – при невозможности раздела;
  • указание на наличие или отсутствие материальных претензий (например, если один из собственников в натуре получил часть имущества, несоразмерную его доле, может быть предусмотрена частичная компенсация);
  • порядок распределения расходов, связанных с фактическим разделом объекта права, при необходимости – порядок оформления документов;
  • указание на прекращение долевого владения после раздела;
  • сроки вступления соглашения в законную силу, порядок разрешения спорных вопросов, другие условия по желанию сторон.

Раздел долевого имущества путем заключения соглашения в 2018 году

Судебный раздел

Если достичь обоюдного согласия не удалось, п. 3 ст. 252 ГК РФ позволяет одному из собственников обратиться в суд – лишь он в такой ситуации может выделить долю одного из собственников. Для этого наиболее заинтересованному совладельцу потребуется составить исковое заявление, которое по своему содержанию и форме должно соответствовать ст. 131 ГПК РФ. Такой иск подается мировому судье, если стоимость иска (стоимость имущества) не превышает 50 тыс. рублей, если больше – иск подается в районный суд. Если речь идет о недвижимости, он подается в суд по месту ее нахождения.

Тем не менее даже суд не вправе отступать от базовых принципов раздела, а потому, если вещь неделима или ее раздел нанесет существенный ущерб стоимости или иным качествам, суд, вероятно, откажет в иске. Судьи также могут предложить альтернативный вариант – выплату истцу компенсации стоимости его части со стороны других собственников, однако лишь с согласия истца. Такое согласие (а точнее, его отсутствие) может быть проигнорировано лишь в случае, если истец имеет незначительную долю и не заинтересован в использовании общего имущества.

Выдел доли одного из собственников

Согласно ст. 252 ГК РФ, каждый собственник доли в имуществе вправе требовать от других совладельцев реального выдела его доли. Но опять же, только тогда, когда общая вещь по своей сути является делимой и такой выдел не приведет к ухудшению ее технических характеристик, снижению стоимости или невозможности ее дальнейшего использования. Соответственно, такая доля, в результате ее натурального выделения, должна обладать определенными характеристиками:

  • иметь признаки индивидуальной вещи, которую самостоятельно можно использовать по назначению;
  • иметь стоимость, соответствующую размеру принадлежащей собственнику доли;
  • соответствовать санитарным нормам, если они установлены в ее отношении.

Выдел такой доли, как и реальный раздел, если он осуществляется по обоюдному согласию сособственников, оформляется соглашением между ними. Если его достичь не удалось, выдел возможен лишь через суд. При невозможности натурального выдела части имущества владелец доли может претендовать на компенсацию в порядке, описанном выше. После выдела или получения компенсации право общей долевой собственности у такого лица прекращается.

Чаще всего вопросы раздела или выдела долей поднимаются в отношении недвижимости, а потому предлагаем рассмотреть некоторые вопросы прекращения прав в ее отношении подробнее.

Раздел квартиры и прекращение долевого владения ей

Право долевого владения квартирой может возникать по разным причинам: в случаях получения несколькими родственниками квартиры в наследство, в случае приобретения ее супругами в браке (и дальнейшем определении долей), в случае приватизации и так далее. В любом случае владельцы пользуются такой квартирой совместно, самостоятельно определяя порядок и условия пользования.

Однако такое совместное владение далеко не всегда представляется возможным. Личная неприязнь, расторжение брака, банальная невозможность определить режим пользования – все это заставляет долевых владельцев задуматься о разделе общей квартиры. Это, однако, возможно далеко не всегда. Дело в том, что, согласно п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 8 от 24.08.1993, разделить жилую квартиру можно лишь тогда, когда существует техническая возможность выделить не только жилые помещения, но и другие комнаты, которые должны быть в квартире (туалет, кухня, ванная комната), а также обеспечить новосозданный объект недвижимости отдельным входом. Проще говоря, образовать из одной квартиры две.
Раздел квартиры и прекращение долевого владения ей в 2018 году
Подтвердить такую возможность может лишь инженер БТИ соответствующим заключением. Понятное дело, что в подавляющем большинстве случаев это невозможно, а потому разделить квартиру или выделить доли в ней не удастся. Впрочем, это не препятствует прекращению общей долевой собственности, если стороны задались такой целью. На это случай предусмотрены два варианта: одна из сторон может продать другой свою часть, либо же они могут продать квартиру третьему лицу, а вырученные средства разделить пропорционально имеющимся у них долям.

Раздел дома и прекращение долевого режима

Другое дело, если разделяемый объект – это индивидуальное строение. Его раздел представляется более реальным. А потому перед тем, как прекратить право долевой собственности на жилой дом, его необходимо для начала разделить.

Но натуральный раздел объекта индивидуального строительства возможен также лишь в случаях соблюдения определенных условиях. Так, согласно п. 6 Постановления Пленума ВС РФ № 4 от 10.06.1980, это возможно лишь в случае выделения одной из сторон изолированной части дома и хозпостроек в соответствии с размером доли.

Проще говоря, выделенная часть в виде индивидуального жилого помещения должна:

  • иметь натуральное дневное освещение;
  • обладать отдельным входом;
  • иметь собственное подключение к инженерным коммуникациям;
  • иметь собственные отопительно-варочные приборы;
  • обладать собственными санузлом и кухней;
  • соответствовать санитарным и жилищным нормам, в частности, обладать достаточным метражом;
  • обладать собственным адресом и другими индивидуализирующими характеристиками.

При наличии технической возможности обеспечить соблюдение всех этих условий владельцы, руководствуясь ст. 252 ГК РФ, могут заключить соглашение о разделе жилого дома. После его подписания, выполнения реконструкции здания и получения всех разрешительных документов сторонам необходимо обратиться в отделение Росреестра (в том числе через МФЦ или сайт госуслуг) для государственной регистрации прекращения права долевой собственности и возникновения у каждого из собственников личной собственности. С момента такой регистрации долевой режим прекращает действовать.

Если стороны не смогли договориться о разделе самостоятельно, это возможно в судебном порядке. Однако судебное решение едва ли будет отличаться от содержания соглашения, которое стороны могли бы заключить самостоятельно. К тому же оформление части дома после суда будет осуществляться в том же порядке, что и по соглашению.

Что касается земельного участка, на котором расположен дом, то он должен «повторить судьбу недвижимости». Это базовый принцип, установленный ст. 273 ГК РФ: земельный участок, на котором стоит жилое строение, повторяет судьбу такого строения в случае изменения собственников помещения. Проще говоря, при образовании из одного дома двух объектов земельный участок под ним также должен быть преобразован в два отдельных участка.

Прекращение совместной собственности

Совместная собственность отличается от долевой тем, что она изначально не определяет размер долей каждого из владельцев. Кроме того, она возникает лишь в оговоренных законом случаях: например, у супругов в браке, а также у членов крестьянского хозяйства.
Прекращение совместной собственности в 2018 году
Это же предопределяет некоторые особенности ее прекращения. Например, собственность супругов прекращается в случае:

  • ее раздела, независимо от того, развелись они или нет;
  • заключения между ними брачного контракта и определения режима раздельной собственности.

Сам по себе супружеский развод прекращает лишь образование совместного имущества на будущее, что касается ранее приобретенного – до его раздела будет действовать режим совместного имущества. Раздел такого имущества осуществляется по правилам ст. 254 ГК РФ, согласно которой для начала должны быть определены доли каждого из супругов. Проще говоря, совместная собственность должна сначала стать долевой. Впрочем, прекращение права общей совместной собственности возможно и без натурального раздела, например, в случае дарения одним супругом своей части в пользу другого.

Заключение

Все сказанное позволяет нам в качестве резюме сделать несколько основных выводов:

  • общая собственность может быть как совместной, так и долевой;
  • если общее владение долевой собственностью не представляется возможным, владельцы могут его прекратить, избавившись от своих долей в пользу других совладельцев, а если они откажутся – в пользу третьих лиц;
  • если собственники желают и дальше пользоваться общим имуществом, они могут реально его разделить, выделив в натуре принадлежащие им доли – на практике это чаще всего касается общей недвижимости;
  • но далеко не всегда это возможно в техническом плане (и почти никогда невозможно для квартир);
  • если сторонам это все же удалось, каждый из них будет обладать своим индивидуальным объектом права, а долевая собственность прекратит действовать.

Прекращение долевой собственности земельного участка: Видео

Похожие статьи