Продажа недвижимости – непростой, затратный по времени и требующий учета множества нюансов процесс. Особенно если недвижимость не является собственностью одного владельца, а принадлежит на правах долевой собственности нескольким лицам. Продажа квартиры в долевой собственности в 2018 году осуществляется в соответствии с нормами действующего законодательства с учетом поправок, внесенных в Гражданский кодекс РФ и другие законодательные акты.
Как продать квартиру в долевой собственности в 2018 году

Общая долевая собственность – что это такое

Имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, называется общей собственностью. Законодательство определяет ее как долевую, если в ней выделены доли всех участников. Такая норма подразумевает принадлежность установленной доли в праве на имущество каждого владельца, которая определяется и закрепляется в договоре или в свидетельстве о госрегистрации права собственности. Долевой считается любая общая собственность, за исключением случаев, когда законом устанавливается совместная собственность на подобное имущество.

Нюансы долевой собственности на квартиру

Причин возникновения долевой собственности на объект недвижимости может существовать несколько. Квартира может стать собственностью одновременно нескольких владельцев в случае, если:

  • каждый из супругов при расторжении брака выделил при разделе жилой недвижимости, находившейся в совместной собственности, свою долю;
  • наследование квартиры осуществляется несколькими родственниками или иными лицами, претендующими на данную жилплощадь;
  • жилая недвижимость в процессе приватизации была оформлена на всех проживающих в квартире граждан с официальной регистрацией.

Выбирая для приобретения жилье, принадлежащее нескольким собственникам, стоит учитывать особенности, которые имеет его продажа. Несоблюдение условий, регламентированных законом, переведет сделку в разряд неправомерных. Стоит выяснить, была ли предложена продажа лицам, имеющим право преимущественного приобретения, если осуществляется покупка квартиры при долевой собственности. Все установленные законом действия должны иметь документальное подтверждение.

Нормы законодательства

Основная регуляторная роль в вопросах купли и продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, отведена Гражданскому кодексу РФ. Так, его положениями, изложенными в:

  • статье 247 регламентируется право владения собственностью и требования компенсации в случае невозможности его реализовать;
  • статье 250 устанавливается преимущественное право покупки доли в общей собственности;
  • статье 252 закрепляется порядок распределения частей в праве собственности и выдела из нее долей.

Сделки с долевой собственностью в 2018 году совершаются на основании ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с изменениями, вступившими в силу на основании Федерального закона ФЗ-172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также ФЗ-218 от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости».

Отдельные вопросы регулируются также Жилищным и Налоговым кодексами РФ.

Алгоритм продажи квартиры

Порядок продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, предполагает соблюдение условий, прописанных в ст. 250 ГК РФ. Вариантов продажи жилой недвижимости может существовать два:

  • продать свою часть жилища желает только один собственник;
  • решение о продаже недвижимости принято всеми совладельцами.

Порядок продажи квартиры, находящейся в долевой собственности
В первом случае собственник должен в письменной форме поставить в известность о своем намерении всех остальных собственников, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп продающейся доли.

Без согласия на покупку или письменного отказа от своего преимущественного права со стороны совладельцев в течение месяца продать свою долю собственник не имеет права.

В случае, если остальные участники долевой собственности на квартиру не собираются покупать продающуюся часть имущества, каждый из них должен составить разрешение на продажу, которое предполагает нотариальное удостоверение.

Если есть согласие всех собственников на продажу

В ситуации, когда собственниками совместно решено реализовать общую недвижимость с последующим разделом полученных денежных средств, правила и порядок продажи отличаются от норм, предусмотренных для продажи одной части недвижимости. Собственность продается по долям покупателю как единоличному владельцу, и оформлять согласие на продажу квартиры необязательно. Этот путь наиболее быстрый и простой в реализации, но достичь консенсуса в этом вопросе не всегда просто.

Основное условие для успешного осуществления подобной сделки по продаже долевой собственности – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе. Как того требуют действующие правила продажи долевой недвижимости, договор заключается в присутствии нотариуса и им же удостоверяется.

Как определяется стоимость квартиры

По законодательству РФ долевая собственность на жилое помещение предполагает определенные обязательства собственников по отношению друг к другу. При продаже квартиры им необходимо искать согласия по всем вопросам. Перед тем, как продать квартиру в долевой собственности целиком, если она в долях, необходимо определить ее рыночную стоимость. Совладельцам можно выбрать один из двух способов оценки жилой недвижимости:

  • самостоятельно – осуществляется путем мониторинга аналогичных предложений по количеству комнат, площади, району, материалу постройки дома и прочим характеристикам на вторичном рынке;
  • с помощью профессиональных оценщиков – это возможно при заключении договора с экспертной компанией, когда в результате работы специалистов будет получена не только реальная цена при оформлении долевой собственности на квартиру, которая продается, но и официальное экспертное заключение (документ может понадобиться для предъявления в банке, если будут привлекаться к сделке заемные банковские средства на приобретение жилья).

Подготовка документов

Ни одно юридически значимое действие не может осуществляться без сбора необходимых документов. Одни из наиболее частых ошибок продавцов жилья – неподготовленность документов. Лучше сразу после принятия решения о продаже квартиры или получения письменного отказа от преимущественного права выкупа от всех совладельцев заняться их сбором. Для этого необходимо представлять, какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности. Ведь оформление многих документов (кадастрового паспорта, техплана) требует достаточно большого времени (от недели до нескольких месяцев), а, значит, потенциальная сделка может не состояться из-за их отсутствия.
Подготовка документов для продажи квартиры
Для заключения договора купли-продажи квартиры, которая находится в долевой собственности, нужно собрать пакет документов – это важный этап того, как оформляется продажа через нотариуса. В пакет обязательных для предъявления бумаг входят:

  • документы, удостоверяющие личности сторон;
  • нотариально заверенное письменное согласие на продажу второго супруга (если лицо состоит в официальном браке);
  • если в сделке участвует несовершеннолетний – согласие органов опеки;
  • техпаспорт из БТИ;
  • письменный отказ всех совладельцев от покупки;
  • если отказ отсутствует – письменные доказательства осуществления действий по уведомлению совладельцев;
  • свидетельство о регистрации доли в квартире, при ее отсутствии – выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт;
  • договор купли-продажи доли в квартире.

Выписка из ЕГРН

Продать долевую квартиру по новому закону без предоставления выписки из ЕГРН невозможно – без нее сделки с недвижимым имуществом не осуществляются.

В выписке содержится достоверная информация о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи, покупатель должен удостовериться в том, что в отношении продаваемого недвижимого имущества отсутствуют:

  • запрет на продажу;
  • обременение;
  • арест.

Вопрос о том, нужен ли нотариус для удостоверения сделки с недвижимостью, очевиден – он вместе с покупателем проверяет правильность и полноту сведений о продаваемом объекте и ставит удостоверяющую надпись на заключенном договоре. Для совершения сделки имеет значение срок изготовления документа, поскольку сведения об объектах недвижимости формируются на дату обращения.

Перед тем, как продать квартиру полностью, можно заказать по ней выписку из ЕГРН на бумажном носителе – срок изготовления составляет 3 дня при личном обращении владельца недвижимости.

Заключение договора купли-продажи через нотариуса

По действующим законодательным нормам отчуждение долевой собственности оформляется только в присутствии нотариуса и с обязательным удостоверением им совершаемой сделки. Изменения при продаже долевой собственности в 2018 году делают невозможным регистрацию сделки по отчуждению долей без заверительной надписи нотариуса. Нововведения в законодательстве призваны не допустить нарушения прав определенных категорий владельцев, в частности – недееспособных лиц и несовершеннолетних при реализации долевой недвижимости.

Безопасность сделки обойдется в немалую сумму и актуальным становится вопрос о том, кто оплачивает нотариуса при продаже квартиры. Правилами установлено, что собственники разделят расходы на услуги нотариуса между собой соразмерно принадлежащим им долям в праве собственности.
Заключение договора купли-продажи квартиры через нотариуса
Стоимость таких услуг складывается из следующих сумм:

  • 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, находящейся в долевой собственности – технические работы нотариуса;
  • госпошлина – 2000 рублей;
  • заверение сделки – от 5000 рублей.

Прежде чем идти на прием к нотариусу, необходимо проверить наличие и правильность заполнения всех необходимых документов. Перед подписанием договора купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нотариус внимательно изучит все предоставленные бумаги, поскольку в его обязанности входит их тщательная проверка. Предварительно стоит также ознакомиться с тем, как выглядит образец договора купли-продажи долевой собственности в 2018 году. Только в случае признания нотариусом правомерности сделки все документы заверяются и следует подписание договора.

Скачать (DOCX, 17KB)

Переход права собственности и его регистрация в Росреестре

После совершения сделки право собственности на жилую недвижимость переходит от продавца к покупателю. Следующим за подписанием договора шагом должна стать передача его в Росреестр для осуществления регистрации. Специалистами ведомства проверяется законность сделки и оформляется выписка из ЕГРН, удостоверяющая  переход права собственности другому собственнику.

В зависимости от юридического статуса заявителя время, через которое будет получен документ, разнится:

  • электронная регистрация сделает возможным его получение на следующий день;
  • предоставление и оформление бумаг нотариусом, ведущим сделку, позволит стать обладателем документа через 3 дня;
  • подача от лица продавца и покупателя увеличит срок ожидания до 5 дней.

Нюансы продажи доли в квартире

При продаже недвижимого имущества в долевой собственности не всегда желания всех собственников совпадают в решении его продать. И тогда для одного из совладельцев становится актуальным вопрос о том, как продать часть квартиры, которая ему принадлежит. Действующее законодательство четко регламентирует порядок действий, при соблюдении которого сделка по продаже части общего имущества будет считаться правомерной.

Законом установлены правила, которые ставят в привилегированное положение по отношению к посторонним лицам иных сособственников подобного недвижимого имущества в их праве приобрести комнату в квартире, находящуюся в долевой собственности и планируемую к продаже.

Преимущественное право приобретения

Закон устанавливает для всех совладельцев долевой собственности преимущественное право выкупа продающейся части в общем имуществе. Лишь после письменного отказа их всех возможно предлагать долю посторонним лицам.

Потенциальный продавец обязан письменно поставить в известность сособственников о продаже своей доли (лучше через нотариуса). Подобное извещение совладельца о продаже доли должно содержать сведения о существенных обстоятельствах продажи – цене и других значимых условиях, на которых она осуществляется.

На размышления у сособственников есть 1 месяц, чтобы принять решение о приобретении доли или отказе от него, после чего продажа части общей недвижимости может состояться на законных основаниях без возможности в дальнейшем оспорить правомерность сделки. Если соблюдены все требования преимущественной покупки для других сособственников, продать долю квартиры, если совладелец против, можно любому заинтересованному лицу.
Преимущественное право приобретения доли в квартире

Извещение о продаже

При отчуждении данного вида недвижимости применяется общий порядок осуществления сделки. Однако дополнение его принципиальной особенностью – необходимостью соблюдения преимущественного права покупки другими участниками долевой собственности перед посторонними лицами с непременным условием отправить им уведомление о продаже доли в праве общей долевой собственности на практике, осложняет этот процесс.

Вручение совладельцам этого документа может стать наиболее трудновыполнимым условием, поскольку они могут уклоняться от его получения и избегать встреч с потенциальным продавцом. Если решено действовать самостоятельно, стоит предварительно ознакомиться с тем, как выглядит образец извещения и проконсультироваться о правильности осуществления действий. Кроме личного вручения можно также:

  • отправить его заказным письмом с уведомлением и описью вложения;
  • вручить через нотариуса – самый действенный и надежный, но и наиболее дорогостоящий способ.

Скачать (DOCX, 14KB)

Продажа доли с несовершеннолетними

Достаточно серьезным осложнением в осуществлении продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, является принадлежность одной из частей недвижимости несовершеннолетнему гражданину. Как продать квартиру в долях с детьми, регламентируют нормы ст. 37 ГК РФ. Участие в такой сделке по закону принимают законные представители несовершеннолетнего, которые должны подписать письменное согласие на совершение сделки. Перед этим им необходимо получить разрешение от органов опеки.

Разрешение органов опеки на продажу

Для того чтобы сделка по продаже доли несовершеннолетнего в долевой квартире была правомочной, его законные представители должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Сотрудники следят за соблюдением прав ребенка и могут дать свое согласие в случае, когда:

  • оба родителя согласны на продажу доли ребенка (если один из них отсутствует, но не лишен своих прав, могут потребоваться переговоры с ним);
  • осуществляется выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры с приобретением права собственности на другое равнозначное по площади и условиям жилье.

Как уплачивается налог с продажи

По действующему налоговому законодательству за реализацию жилой недвижимости, находящейся во владении не менее 3 лет, освобождаются от уплаты налога собственники, получившие имущество:

  • в процессе приватизации;
  • по наследству или в дар от ближайших членов семьи;
  • в результате передачи имущества плательщику ренты по договору пожизненного содержания.

Налог с продажи недвижимости в долевой собственности в 2018 году
Налог с продажи не должны уплачивать владельцы долевой недвижимости, владеющие ею более 5 лет, в случае, если она одновременно отвечает следующим условиям:

  • приобретена по договору купли-продажи, в результате дарения или получения наследства от лиц, не являющихся ближайшими членами семьи, по договору участия в долевом строительстве (или иному договору, связанному с долевым строительством);
  • оформлена продавцом в собственность после 01.01.2016 года.

Во всех остальных случаях необходима уплата налога с продажи по ставке 13% для каждого из резидентов-дольщиков.

Как производится налоговый вычет с продажи недвижимости в долевой собственности

Законом разрешено снизить величину налога — сделка на сумму до 1 млн. руб. не облагается налогом. Если же сумма превышает установленный размер, то в расчете размера платежа учитывается налоговый вычет при продаже квартиры в долевой собственности, размер которого составляет 1 млн руб. Например, если стоимость реализуемой доли в квартире, находящейся в долевой собственности, составляет 2 миллиона, то размер налога с ее продажи можно высчитать по следующей формуле:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13=130 тысяч рублей.

Законодательством установлена также максимальная сумма, которую может составлять имущественный вычет. Она не может превышать 260 тыс. руб.

Особенности продажи квартиры в совместной собственности

Квартира может находиться не в долевой, а в общей совместной собственности, например, супругов. Ее продажа имеет свои особенности по сравнению с отчуждением

недвижимого имущества, находящегося в долевом владении.

При заключении сделки по продаже такой недвижимости заключается письменный договор и оформляется акт приема-передачи имущества. Переход права собственности к покупателю осуществляется на основании договора купли-продажи и подписанного в присутствии специалиста Росреестра обоими супругами заявления об этом.

Выводы

Лица, решившие продать недвижимость, которой владеют совместно с другими гражданами, должны учитывать особенности продажи квартиры в долевой собственности. Недавние изменения в законодательстве обязывают потенциального продавца соблюдать право преимущественной покупки доли сособственниками с их непременным письменным уведомлением о продаже.

Сделка с таким имуществом будет считаться ничтожной в случае, если договор купли-продажи не будет удостоверен нотариально.

Продажа доли в квартире: Видео

Похожие статьи