Дарственная – это, наверное, один из самых распространенных вариантов передачи недвижимости между гражданами. Как правило, дарственная на дом оформляется в пользу родственников или членов семьи, однако каких-либо препятствий для оформления в пользу других лиц законом не предусмотрено. На первый взгляд может показаться, будто в процессе ее оформления отсутствуют какие-либо сложности. Однако вместе с визуальной простотой этот вид договора характеризуется рядом особенностей, которые обязательно должны быть изучены.Дом в подарок

Что такое дарственная

Договором дарения, согласно положениям ст. 572 Гражданского кодекса РФ, является двусторонняя сделка, по которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать в собственность одаряемого какое-либо имущество, имущественные права или освободить его от имущественной обязанности.

Безвозмездный характер договора исключает возможность включения в него какого-либо встречного предоставления от одаряемого в пользу дарителя – такая сделка будет недействительной.

Аналогичным образом законодатель запрещает обещать дарение после смерти.

Дарственная имеет ряд ограничений относительно личности дарителя и одаряемого, а также совершаемых ими подарков. Предметом дарения, в свою очередь, может выступать любая вещь, а также имущественное право, если их оборот не ограничен законом.

Как правило, подарками выступают транспортные средства, драгоценности, ценные бумаги, недвижимость, в том числе дома и земельные участки. Сделка может заключаться как в устной, так и письменной форме и не имеет предусмотренного законом порядка оформления. Читайте подробнее о том, что такое дарственная.

Порядок оформления дарственной на дом

Как мы уже отметили, конкретный порядок оформления дарственной на дом законодательством не предусмотрен. Однако такой договор должен соответствовать требованиям, которые установлены главой 28 ГК относительно достижения согласия сторон по всем существенным аспектам сделки, составления договора, места его заключения, формы и прочих условий, касающихся любых гражданских договоров. Исходя из этого, нами была составлена пошаговая инструкция, согласно которой порядок оформления включает в себя:

  1. Согласование всех условий, на которых осуществляется дарение дарителем и одаряемым.
  2. Подготовка необходимых документов для заключения сделки.
  3. Составление текста договора.
  4. Подписание договора сторонами дарения.
  5. Передача подарка посредством составления передаточного акта.
  6. Государственная регистрация перехода прав на недвижимость в Росреестре.

Нужно понимать, что когда оформляется дарственная на дом, она подлежит обязательному письменному оформлению, поскольку переход прав по ней требует госрегистрации. Сам текст договора должен содержать прямое указание на волю дарителя передать недвижимость в собственность одаряемого, на волю одаряемого – принять дар, а также конкретные данные, позволяющие квалифицировать подарок: адрес дома, тип строения, площадь, этажность, количество комнат, данные о земельном участке и т. д.

Где оформить договор дарения на дом

Задаваясь вопросом, как правильно составить дарственную на дом в 2018 году, важно понимать, что данный договор несет определенную юридическую силу и приводит к определенным правовым последствиям. Исходя из этого, правильно доверять оформление сделки специалистам. В первую очередь составление договора можно доверить нотариусу. Однако следует помнить, что дарственная на недвижимость не нуждается в нотариальном удостоверении, хотя оно и подтвердит законность намерений сторон.

Не менее распространенным местом, где можно оформить дарственную на дом, является адвокатская контора или офис частного юриста. Специалист в короткие сроки составит договор в соответствии со всеми требованиями закона и условиями, ранее оговоренными сторонами, после чего представит документ им на подпись. При желании юрист также подскажет, какие документы необходимы и даже поможет их собрать.

Можно ли оформить дарственную самостоятельно

Отвечая на вопрос, можно ли оформить дарственную на дому, нужно понимать, что закон не предусматривает для этого каких-либо препятствий: стороны вольны заключать договор там, где они посчитают необходимым. Более того, если в договоре изначально не оговорено место его заключения, то он, согласно ст. 444 ГК, считается заключенным по месту жительства дарителя. Для этого будет достаточно наличия базовых правовых знаний и небольшого опыта в составлении официальных документов.

Независимо от причин, которые побудили стороны заключать договор дома, им предоставлено право на вызов нотариуса на дом для оформления дарственной. Но следует учитывать, что, согласно ч. 2 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате, за такие услуги нотариус попросит надбавку в 50% от стоимости своих услуг.

Основные реквизиты дарственной

Самостоятельно составляя договор дарения на недвижимость, рекомендуется использовать примеры и шаблоны, имеющиеся в открытом доступе. Это даст понимание общей структуры документа и примерное представление о том, как он должен выглядеть. Но, независимо от прочего, в такой договор обязательно должны войти следующие реквизиты:

  • полные паспортные данные сторон сделки;
  • намерение дарителя передать подарок, а одаряемого – его получить;
  • подробное описание предмета сделки: адрес дома, его площадь, количество комнат и этажей, тип строения, данные о земельном участке, наличие хозяйственных построек, состояние;
  • ссылка на правоустанавливающий документ, в соответствии с которым дом принадлежит дарителю, с указанием его реквизитов;
  • указание на необходимость составления передаточного акта;
  • права и обязанности сторон сделки, касающиеся в том числе покрытия расходов на регистрацию перехода прав;
  • подписи сторон.

Получить полное представление о том, как должен выглядеть итоговый документ, поможет образец дарственной на дом между близкими родственниками.

Оформление документа

Пакет документов

Определяя, какие документы нужны для дарственной на дом, в первую очередь необходимо обратиться за консультацией к специалистам. Однако, если составление документа осуществляется самостоятельно, рекомендуем придерживаться следующего списка, в который входят:

  • копии паспортов дарителя и одаряемого;
  • правоустанавливающие документы (выписка из государственного реестра, договор дарения, свидетельство о госрегистрации права собственности и т. д.);
  • свидетельство о браке и разрешение от супруга дарителя, если недвижимость приобретена в браке;
  • документы на землю, если она находится в собственности дарителя и переходит к одаряемому вместе с домом;
  • кадастровый и технический паспорта;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии долгов.

По сути, это все, что нужно для оформления дарственной на дом, какие-либо другие документы могут потребоваться лишь для оформления перехода прав на недвижимость и лишь при требовании их со стороны регистратора.

Расходы на оформление дарственной

Объем расходов, которые необходимо будет произвести при оформлении договора дарения, очевидно будет зависеть от того порядка оформления, который выбрали стороны. Так, если стороны решили оформлять дарение через нотариуса, то цена оформления дарственной на дом будет складываться из нескольких факторов:

  • фиксированной стоимости нотариального тарифа, который зависит от стоимости недвижимости;
  • стоимости произведения оценки недвижимости, которая необходима для исчисления нотариального тарифа;
  • стоимости услуг право-технического характера (сбор документов, составление договора, подача запросов и т. д.).

Как правило, итоговая цена составляет 4-10 тыс. рублей.

При желании сэкономить можно обратиться к обычным юристам, составление договора у которых займет на порядок меньше времени и обойдется в 1,5-2 тыс. рублей. Но дешевле всего оформлять дарственную самостоятельно: в таком случае единственные расходы, которые потребуются осуществить, – это уплата госпошлины при регистрации перехода прав в Росреестре. Само же оформление договора будет бесплатным.

Договор дарения на часть дома

Даритель вправе передавать по дарственной не только целый объект недвижимости, но и часть в праве собственности на него, что допустимо в силу действия ст. 244 ГК, поэтому он совершенно правомерно может сделать дарственную на долю в доме. На совершение такой дарственной даритель имеет право как при наличии в собственности у него части недвижимости, так и целого объекта, часть из которого он решил подарить.

При заключении договора не имеет значения натуральное выражение доли, ведь в пользу одаряемого передается не конкретная комната или определенная жилая площадь, а лишь доля в праве собственности (например, ½ или ¼) на целый дом.

Это, согласно ст. 246 ГК, порождает некоторые ограничения при распоряжении жилым объектом:

  • его использование осуществляется по взаимной договоренности с другими собственниками;
  • при его возмездном отчуждении необходимо соблюдать право преимущественной покупки других собственников.

Дарственная на часть дома должна содержать прямое указание на ту долю, которая принадлежит дарителю и передается одаряемому. При этом, в силу безвозмездности дарения, даритель не должен согласовывать отчуждение в пользу дарителя с другими собственниками.

Договор дарения дачи

Как такового понятия «дачи» в российском законодательстве не предусмотрено. Под ней понимается садовый участок с расположенным на нем жилым домом. Исходя из этого и руководствуясь ст. 130 ГК, можно сделать вывод, что дача является комплексом недвижимости (земельный участок + строение).

Таким образом, дарственная на дачу между близкими родственниками оформляется с учетом всех требований, которые предъявлены к договору дарения любой другой недвижимости. Главным условием для этого остается наличие у дарителя права собственности на все объекты: и садовый участок, и жилой дом, расположенный на нем.

В подобном контексте весьма распространенными считаются случаи, когда в право собственности дарителя оформлен лишь садовый участок, строение при этом остается без должной регистрации. В таком случае подарить удастся лишь участок – саму дачу придется легализовывать уже одаряемому. А вот то, сколько стоит дарственная на дачу, будет зависеть от выбранного способа оформления. Дешевле всего, напомним, составлять договор самостоятельно.

Дарение дома с землей

В силу того, что любой жилой дом так или иначе располагается на земельном участке, оформление дарственной на него требует учета прав дарителя и на такой участок. Так, если даритель обладает лишь правом пользования землей, на которой расположен дом, то одаряемый, согласно ст. 35 Земельного кодекса, сможет пользоваться им на тех же условиях, что и даритель. Если же земля приватизирована и находится в собственности дарителя, оформляется дарственная на дом и земельный участок – в таком случае дарение одного без другого невозможно.

Оформление такой сделки осуществляется в общем порядке, посредством заключения одного договора с указанием в качестве подарка не только жилого объекта недвижимости, но и земельного участка, на котором он расположен. Исключения составляют случаи, когда:

  • подарком выступает часть жилого дома, которая не может быть выделена в натуре с аналогичной частью участка;
  • указанный участок входит в число земель, изъятых из оборота;
  • жилой дом построен на участке на условиях сервитута.

При этом стоимость оформления дарственной на дом и землю не зависит от конкретных предметов, переходящих по сделке. По сути, передача по одной дарственной дома и земли потребует лишь дополнительных расходов при государственной регистрации.Передача дома

Отзыв и отмена дарственной

На случай, если между сторонами дарения испортятся отношения, законодателем был предусмотрен перечень причин и оснований, по которым даритель имеет полное право отменить дарственную на дом при жизни. Так, согласно положениям ст. 578 ГК, договор дарения может быть отменен по инициативе дарителя, если:

  • одаряемый совершил покушение на жизнь и здоровье дарителя, а также членов его семьи. Если в результате такого покушения даритель погиб, правом на отмену наделяются его наследники;
  • дом имеет большую неимущественную ценность для дарителя и в результате неподобающего обращения со стороны одаряемого может быть утрачен;
  • одаряемый умер раньше дарителя: при условии, что в договоре дарения право аннулировать дарственную в таком случае было предусмотрено.

В каждом из случаев отмены ранее подаренный дом возвращается в собственность дарителя. Если же он был на момент отмены утрачен, даритель вправе требовать возмещения убытков или стоимости необоснованного обогащения, в порядке, предусмотренном ст. 1105 ГК.

Более того, законодателем предусмотрена возможность отзыва обещания дарения. Так, согласно ст. 577 ГК, даритель имеет право отозвать дарственную на дом до момента ее исполнения, если после заключения сделки его семейное и материальное положение или состояние здоровья ухудшилось настолько, что исполнение дарственной стало для него обременительным и приведет к падению уровня жизни.

Отказ от дома

Правом отменить дарение наделен не только даритель, но и одаряемый. Но, в отличие от первого, последний может сделать это лишь до того момента, пока договор не будет исполнен. Так, согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе отказаться от дарственной на дом в любое время, пока предусмотренный для него подарок не будет ему передан: после исполнения сделки отказ не принимается. Если же он будет сделан до исполнения, дарственную следует считать расторгнутой.

Одаряемый не обязан обосновывать свой отказ принять дар – он вправе руководствоваться исключительно внутренней волей.

Однако в таком случае ему придется возместить дарителю убытки, которые тот понес в результате отказа. Обратим внимание, что такой отказ подлежит письменному оформлению.

Оспаривание дарственной на дом

Кроме всего прочего, заинтересованных лиц интересует, оспаривается ли дарственная на дом, ведь достаточно часто такая сделка нарушает права и интересы третьих лиц: супругов дарителя, его наследников, сособственников недвижимости. Ответ очевиден: договор дарения может быть оспорен, но лишь тогда, когда на то есть весомые основания. Признать дарственную недействительной можно в случаях, когда она заключена с существенными нарушениями закона:

  • не соблюдены специальные условия, установленные ст. 572 ГК;
  • не соблюдены запреты и ограничения, определенные ст. ст. 575-576 ГК;
  • дарение носит притворный характер, прикрывающий возмездную сделку;
  • на момент совершения дарения даритель был недееспособен, что позволяет оспорить дарственную на дом и полностью ее отменить;
  • даритель не получил согласие на дарение от сособственников;
  • дарителя заставили заключить дарственную под угрозой и тому подобное.

Следует учитывать, что данный список оснований нельзя считать исчерпывающим: дарственная может быть оспорена и по другим причинам, делающим совершенную сделку недействительной или ничтожной.

Заинтересованным лицам нужно помнить, что оспаривание дарственной осуществляется в судебном порядке. В зависимости от основания оспаривания срок исковой давности составит 1 год для оспоримых сделок и 3 года – для ничтожных.

Соответствующий иск подается по месту жительства ответчика, которым может быть как даритель, так и одаряемый. Вместе с иском подается пакет необходимых документов, полнота которых и позволит определить, можно ли отсудить потерянное имущество обратно.

Переоформление прав на дом в Росреестре

Чтоб подарить недвижимость, недостаточно лишь заключить сделку и передать ключи. Переход прав по договору дарения на дом к одаряемому подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра или отделениях многофункциональных центров. До ее проведения право собственности на дом будет принадлежать дарителю, даже несмотря на наличие заключенного договора.

Чтобы осуществить переоформление дома по дарственной, согласно ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сторонам необходимо обратиться в один из указанных органов и предоставить:

  • совместное заявление о государственной регистрации перехода прав от сторон;
  • копии документов, удостоверяющих личность;
  • 3 копии договора дарения на объект недвижимости;
  • свидетельство о праве собственности дарителя;
  • квитанция по уплате госпошлины в размере 2 тыс. рублей (предоставляется по желанию).

Получение дома по дарственной

Кроме указанных документов, в зависимости от ситуации, в регистрационных органах могут также запросить:

  • письменное разрешение жены или мужа, если дом находится в совместной собственности;
  • разрешение органов опеки на случай, если прописаны дети или несовершеннолетние выступают дарителями;
  • доверенности, разрешения от опекунов.

Согласно ст. 16 ФЗ «О госрегистрации недвижимости», регистрация прав осуществляется на протяжении 7 дней при обращении в Росреестр и 9 дней – в МФЦ. По результату сторонам выдают документы, свидетельствующие о переходе прав к одаряемому.

Подаренный дом и развод

По общепринятым стандартам, нашедшим отражение в ст. 34 Семейного кодекса, считается, что все приобретенное в браке признается общей совместной собственностью супругов. В соответствии со ст. 38 СК, такое имущество может быть разделено при разводе или до него.

Однако дарение позволяет избежать раздела переданного по нему имущества, так как согласно ст. 36 СК, оно не образует общей совместной собственности, даже если одаряемый находится в браке.

Подаренное имущество независимо от его стоимости, вида и прочих факторов, признается законодателем как личное.

Поэтому те, кто считает, что дарственная на дом делится при разводе, серьезно ошибаются, так как это противоречит законодательству.

Продажа дома по договору дарения

Пытаясь сэкономить на переоформлении и налогах, продавцы недвижимости нередко прибегают к такому механизму реализации недвижимости, как продажа дома по дарственной. В рамках данного процесса стороны заключают договор дарения недвижимости, взамен которой одаряемый передает дарителю заранее оговоренную сумму средств.

Но договор дарения – сделка безвозмездная, поэтом передачу денег предусматривать не может. Поэтому чтобы избежать препятствий при переоформлении недвижимости, стороны не указывают в договоре условие о передаче денег.

На первый взгляд такая модель кажется приемлемой. Однако, определяя, можно ли продать дом по дарственной, мы рекомендуем одаряемым обратить внимание на следующие моменты:

  • Дарение вместо купли-продажи действительно позволяет продавцу избежать уплаты налога, так как официально он не получает никакого дохода. Однако вместо него по договору доход получает одаряемый, то есть покупатель, поэтому налог в размере 13% от стоимости дома придется оплачивать ему.
  • Прикрытие купли-продажи дарением является притворной сделкой, которая, согласно ст. 170 ГК, является ничтожной, то есть изначально недействительной. Это является основанием для оспаривания договора, в результате чего можно лишиться купленного дома.
  • В результате оспаривания и признания договора ничтожным, согласно ст. 167 ГК, сторонам придется вернуть все ранее полученное по сделке – то есть одаряемому/покупателю – дом, дарителю/продавцу – деньги. Однако так как о деньгах в договоре речь не шла, их возврат может стать серьезной проблемой, если продавец откажется их возвращать добровольно.

Дарение между родственниками: плюсы и минусы

При выборе способ передачи недвижимости между родственниками внимания в первую очередь заслуживает договор дарения. Он, как и любая другая сделка, имеет свои преимущества и недостатки для ее сторон. Чтобы они имели возможность разобраться в них, мы рассмотрим плюсы и минусы дарственной на дом.

К плюсам обычно относят:

  • Простоту и дешевизну оформления – договор без проблем можно оформить даже самостоятельно.
  • Отсутствие необходимости в нотариальном удостоверении.
  • Исключение подарка из совместной собственности супругов – он будет принадлежать исключительно дарителю.
  • Возможность избежать налогообложения – дарение между родственниками не облагается НДФЛ.

Но есть и некоторые минусы:

  • Дарение оспаривается заинтересованными субъектами, если на то есть основания.
  • Сделка носит безвозмездный характер, поэтому даритель не получит ничего взамен.
  • Даритель не имеет права требовать соблюдения каких-либо встречных условий.

Советы юриста – оформление дарственной: Видео

Похожие статьи