Дарение, наверное, самый распространенный способ передачи недвижимости между родственниками или членами семьи. Дарственная, согласно ст. 572 ГК, является безвозмездной сделкой, поэтому не может предполагать каких-либо встречных представлений. Часто данную сделку используют для прикрытия иных – возмездных – правоотношений, поэтому ее аспектам законодатель уделяет особое внимание. При этом оформление дарственной на недвижимость близкому родственнику имеет ряд особенностей, которые мы и постараемся рассмотреть в данной статье.Дарение недвижимости

Договор дарения недвижимости в пользу родственников

Сделка дарения в силу ее безвозмездного характера предполагает наличие между сторонами дарственной доверительных близких отношений. Само собой, что подобная связь чаще всего встречается между родственниками. Среди них стоит выделять именно близких родственников, поскольку дарственная в их пользу имеет некоторые особенности, например, при налогообложении. Так, в число близких ст. 14 Семейного кодекса РФ включает всех родственников первой линии: детей и родителей (усыновленных и усыновителей), бабушек, дедушек, внуков, родных и неполнородных братьев и сестер. В этот список также следует вносить и супругов, хотя они не входят в число родственников и являются лишь членами семьи.

Заключая дарственную на недвижимость в пользу указанных лиц, даритель передает или обязуется передать им объект, который является его личной собственностью. Это может быть квартира, дом, дача, гараж, земельный участок, нежилое помещение и иная недвижимость или ее часть.

Поскольку права на недвижимость подлежат обязательной госрегистрации, в собственность одаряемого родственника объект недвижимости поступит лишь с момента такой регистрации.

Обратим внимание: сделка дарения в пользу родственников имеет некоторые особенности в части налогообложения, которые мы затронем позже

Дарственная на недвижимость постороннему человеку

Несмотря на то, что дарение в большинстве случаев оформляется между родственниками, встречаются и исключения. Если дарственная на имущество составляется в пользу других лиц, не состоящих в родстве или семейных отношениях с владельцем недвижимости, сделка проходит в общем порядке. Каких-либо исключений не предусмотрено.

Кстати, дарственная на недвижимость между чужими людьми часто оформляется для прикрытия сделки купли-продажи. По сути, такой договор не будет содержать условий о передаче денежных средств дарителю, иначе он не пройдет государственную регистрацию, однако по факту, в силу данных обстоятельств, он будет притворным, а значит – ничтожным.

Инициатором такого незаконного оформления купли-продажи будет выступать продавец, поскольку это позволит ему избежать уплаты НДФЛ с вырученной от продажи суммы. Однако ее будет обязан заплатить одаряемый, который по факту является покупателем. Мы советуем избегать подобных сделок.

Порядок оформления договора дарения

Соглашение сторон дарственной о дарении того или иного имущества, в силу действия ст. 572 Гражданского кодекса, требует заключения договора дарения. Поскольку оформление дарственной на недвижимость содержит ряд нюансов, в частности, касающихся перерегистрации прав на нее, для договора, согласно ст. 574 ГК, предусмотрена обязательная письменная форма. Для подтверждения законности совершенной сделки многие практикуют нотариальное удостоверение договора, однако оно не является обязательным.

Анализ договорной практики по дарению недвижимости позволил нам выделить несколько значимых этапов оформления, в частности:

  1. Подготовка документации. Тщательность прохождения этого этапа напрямую влияет на конечный исход сделки.
  2. Составление текста договора. Не менее важный этап, поскольку от грамотности составления будет зависеть юридическая сила документа. Помимо стандартных в него должны быть внесены обязательные реквизиты, в том числе предмет дарения, условия передачи и т.д. Для соблюдения грамотности рекомендуется обратиться к юристу. Отметим, что договор должен быть составлен минимум в трех экземплярах.
  3. Подписание договора. Договор должен быть подписан сразу и всеми сторонами дарения.
  4. Государственная регистрация прав. Осуществляется в отделении Росреестра по месту нахождения недвижимости, права на которую переходят по дарственной.
  5. Оплата подоходного налога. Требуется лишь в случае дарения между лицами, не состоящими в родстве.

Специфика дарственной

Как мы уже говорили, согласно ст. 572 ГК дарственная является безвозмездной сделкой. Она предполагает передачу или обещание передачи имущества, а также освобождение или обещание освобождения одаряемого от каких-то имущественных обязанностей. Получая подарок, одаряемый становится его владельцем, при этом у него не возникает каких-либо обязанностей перед дарителем.

По общему правилу одаряемый становится собственником подарка с момента его получения, однако в случае с недвижимостью – с момента регистрации перехода прав в Росреестре. Еще одной особенностью дарения является то, что оно не образует общей собственности супругов, что особенно важно при дарении в пользу одаряемого, находящегося в браке.Оформление дарственной

Основные требования к договору дарения

Поскольку дарственная на недвижимость обязательно потребует регистрации перехода прав, для успешного ее прохождения необходимо соблюсти ряд существенных условий и требований, касающихся формы и содержания. А именно:

  • договор обязательно должен быть оформлен письменно, поскольку иначе он физически не сможет пройти регистрацию;
  • документ должен содержать ряд традиционных характеристик: наименования и паспортные данные сторон, дата и место его заключения, права и обязанности и т. д.;
  • существенным условием, согласно ст. 432 ГК, является условие о предмете. Это условие требует подробного описания самого подарка, его характеристик, местоположения, адреса, кадастрового номера и прочих метрик. Без конкретизации договор будет ничтожен;
  • в тексте договора не может содержаться каких-либо встречных требований к одаряемому, должно быть предусмотрено условие о безвозмездности подарка;
  • не менее важным является описание способа и момента передачи дара, упоминание места его передачи, условий возврата дара, иных условий;
  • согласно ч. 3 ст. 572 ГК, договор не может содержать обещания передачи подарка после смерти дарителя.

Договор дарения квартиры

Квартира является одним из видов недвижимого имущества, поэтому к сделке ее дарения предъявляются все требования, указанные выше. Кроме того, имеются определенные ограничения дарения квартир, находящихся в общей и совместной собственности.

Необходимо помнить, что в случае наличия у квартиры существенных недостатков, согласно ст. 580 ГК, даритель обязан предупредить об этом одаряемого.

Для документального подтверждения передачи недвижимости, согласно ст. 556 ГК, целесообразно составить передаточный акт. Ознакомьтесь подробнее с тем, что собой представляет договор дарения квартиры.

Договор дарения гаража

Российское законодательство не содержит конкретной формулировки такой постройки, как гараж, поэтому мы считаем его нежилым помещением, оборудованным для стоянки и ремонта транспортных средств. Особенности его конструкции, местонахождения и качества постройки будут влиять на особенности его гражданского оборота, в частности, на то, как будет оформляться дарственная на гараж между близкими родственниками.

Суть в том, что если такой объект будет соответствовать признакам, обозначенным в ст. 130 ГК, его можно считать недвижимостью, в противном случае – движимой вещью. Так, главным критерием, который определит гараж как недвижимость, будет прочная связь постройки с землей, реализовать которую можно посредством фундамента. Если же он будет представлять собой легко переносимую или разборную металлическую конструкцию, он будет считаться движимой вещью.

Это крайне важно, поэтому перед тем, как оформить дарственную на гараж, уточните, к какому из объектов гражданских прав он относится. Если гараж является недвижимостью, его дарение потребует наличия техдокументации, соблюдения строгой формы, регистрации прав и т. д. Кроме того, такая дарственная, согласно ст. 35 Земельного кодекса, потребует перехода прав на земельный участок, который находится под гаражом. Если этот объект находится в гаражно-строительном кооперативе, дарственная на гараж сыну, согласно ст. 218 ГК, возможна лишь после полного погашения паевых платежей.

Необходимые документы для дарения

Для оформления договора, соответствующего требованиям законодательства, сторонам дарения недвижимости необходимо иметь на руках:

  • документы, удостоверяющие их личность;
  • документы, подтверждающие право собственности дарителя (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи);
  • свидетельство о госрегистрации;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • выписки из ЕГРП и домовой книги;
  • отчет об экспертной оценке;
  • документы, подтверждающие кровное родство или нахождение сторон в браке.

Перечень документов не является полным и исчерпывающим – конкретный пакет документов подбирается в индивидуальном порядке.

Где оформить дарственную

Законодательство не обязывает стороны дарственной к каким-либо особым шагам при ее оформлении. Имея на руках пакет необходимых документов, стороны могут составить договор самостоятельно. Однако для обеспечения законности договора рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу.

НДФЛ при дарении

Получение подарка в виде недвижимости приравнивается к получению дохода, который, согласно ст. 210 НК, облагается подоходным налогом.Передача недвижимости

Налог на дарственную недвижимость в 2018 году, согласно ст. 224 НК, составляет 13% от стоимости объекта, установленной в результате проведения экспертом оценки.

Уплата налога, в силу ст. 228 НК, требует от них самостоятельного расчета размера налога, предоставления в ФНС декларации о доходах и последующей уплаты налога. Обратим внимание, что необходимость уплаты налога при дарении недвижимости возникает лишь у одаряемых – не родственников дарителя: кровные родственники и супруги от такой обязанности освобождены согласно п. 18.1 ст. 217 НК.

Такой подход обусловлен фактическим отсутствием получаемого дохода, так как подарок не покидает рамки семейного бюджета. Помимо этого, наличие родства, согласно ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате, является основанием для применения специального размера налогового тарифа, однако нотариальное удостоверение такого договора не является обязательным

Госрегистрация дарственной на недвижимость

Согласно п. 3 ст. 574 ГК, все дарственные на недвижимость подлежали государственной регистрации, однако ФЗ от 13.12.12 № 302 отменил эту норму для всех договоров, заключенных после 1 марта 2013 года. Теперь государственной регистрации подлежит лишь переход прав на недвижимость к одаряемому. Для этого сторонам дарения необходимо обратиться в отделение Росреестра по месту нахождения недвижимости и предоставить госрегистратору:

  • заявление о госрегистрации;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • документы, удостоверяющие личность;
  • 3 экземпляра дарственной;
  • все документы, необходимые для оформления договора.

Согласно ст. 13 ФЗ от 21.07.97 № 122, регистрация перехода прав осуществляется на протяжении 10 дней с момента подачи документов.

Срок действия договора дарения

Закон не устанавливает ни срок действия дарственной на недвижимость, ни сроки ее отмены или признания недействительности. Данная сделка не имеет никаких временных ограничений и по факту является необратимой: подписав дарственную, отменить ее можно лишь в судебном порядке и только лишь при наличии оснований, оговоренных ст. 578 ГК.

Оформление дарственной: Видео

Похожие статьи