Общедолевая собственность на квартиру: особенности оформления

В нашей жизни часто встречаются случаи, когда один объект недвижимости принадлежит одновременно нескольким собственникам. При этом многие предпочитают изначально определить доли каждого владельца. Общедолевая собственность на квартиру имеет свои особенности ее реализации. Разберемся более подробно, как быть владельцам жилья в этом случае.

Понятие общей долевой собственности

Перед тем как начать рассматривать вопросы, связанные с общей собственностью, необходимо определить, что она собой представляет. Общая собственность предполагает, что один объект находится одновременно в собственности нескольких лиц. Что это такое, в наше время известно многим. При этом доли в жилье могут быть не выделены (тогда она будет считаться общей совместной собственностью), а могут быть четко установлены (долевая собственность).

Если законом или договором не предусмотрено иное, считается, что все доли равны между собой. Выражаются они в виде дробей или процентов. На размере доли могут также сказаться улучшения, внесенные одной из сторон, которые влияют на рыночную стоимость недвижимости.

Рассматривая, что значит общая долевая собственность на квартиру, стоит отметить, что возникает она в результате различных оснований: заключения договора купли-продажи, дарения, получения наследства и многих других.

Законодательное регулирование

Основным законодательным актом, регулирующим имущественные отношения, в том числе и связанные с общей долевой собственностью, является Гражданский кодекс РФ. Им установлены основные моменты, когда возникает и прекращается долевая собственность, а также нюансы, связанные с распоряжением таким имуществом.

Особенности регистрации можно найти в Федеральном законе от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», а также в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Моменты, связанные с налогообложением, установлены Налоговым кодексом РФ.

При решении имущественных вопросов в судебном порядке важную роль играют также Гражданский процессуальный кодекс РФ и Федеральный закон от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Возникновение общей долевой собственности

Как уже отмечалось ранее, общая долевая собственность может возникнуть по разным причинам. Рассмотрим самые распространенные из них.

1. Совместное приобретение жилья несколькими лицами. Для распределения долей граждане часто заключают соглашение о долевой собственности на квартиру. Многие также предпочитают составить такой документ в тех случаях, когда в их владении находится общая совместная собственность без четко выделенных долей.
2. Раздел совместно нажитого имущества супругов. Особенно актуальным данный вопрос является во время развода. Редко бывшие муж и жена уживаются в одном помещении, а имущественные проблемы зачастую приходится решать в судебном порядке.
3. Получение подарка. С помощью договора дарения можно подарить один объект недвижимости сразу нескольким лицам с четким определением доли каждого из них.
4. Осуществление приватизации. В результате приватизации квадратные метры могут перейти как в совместную, так и в общедолевую собственность.
5. Получение наследства. При наследовании по закону наследодатель может оставить квартиру сразу нескольким свои близким родственникам или членам семьи. В таком случае она делится между ними на равные части. Размеры долей устанавливаются в зависимости от количества наследников.
6. Заключение брачного договора. Для того чтобы избежать имущественных споров при разводе, некоторые супруги предпочитают изначально урегулировать такие вопросы путем составления брачного договора. Документ также может определить доли мужа и жены в совместной собственности, при этом они не обязательно должны быть одинаковыми.

Размер доли в общедолевой собственности

Выше уже упоминалось, что в российском законодательстве существует презумпция равенства долей. Это означает, что если законом или договором не определены другие условия раздела имущества, доли всех собственников считаются равными. Однако никто не запрещает установить другой режим раздела недвижимости. Кроме того, несмотря на определенные изначально доли, их размер может измениться в результате, например, существенного улучшения жилья, что повышает его стоимость на рынке.

Особенности распоряжения долевым имуществом

Каждый владелец имеет права при долевой собственности квартиры. Он может самостоятельно пользоваться своим имуществом, независимо от других участников. Однако если владелец желает продать свою долю, он должен учитывать, что у остальных собственников есть преимущественное право на ее покупку.

Не менее чем за месяц до продажи собственник должен в письменном виде предупредить других совладельцев о своем намерении. Если на протяжении этого срока никто из участников не изъявит желание приобрести долю имущества, ее можно продавать иным лицам на тех же условиях.

Если другие совладельцы не собираются покупать долю, то чтобы сэкономить время они могут дать сразу письменный отказ. Тогда реализовать свою долю можно, не дожидаясь месячного срока.

Вместе с тем, такое правило касается только случаев продажи доли в общем имуществе. Таким образом, свою часть можно подарить без извещения других собственников.

Оформление покупки общедолевой собственности

Многих интересует, как сделать долевую собственность на квартиру. Так, при существовании совместной собственности выделить доли можно путем заключения соглашения. Также такое положение может быть прописано в сделках: брачном договоре, договоре купли-продажи или дарения.

Стоит учитывать, что последние изменения законодательства устанавливают обязательное требование нотариально удостоверять куплю-продажу.

Покупка долевого жилья в ипотеку

В связи с высокими ценами на недвижимость часто проблемно приобрести жилье даже нескольким собственникам. Поэтому некоторые вынуждены брать квартиру в ипотеку. При этом для банка выбирают основного заемщика (как правило, лицо, зарабатывающее больше остальных) и созаемщиков.

Однако на практике далеко не каждый банк согласится на такую сделку. Ему не выгодно, чтобы каждый платил за свою долю, с чем и связано выделение основного заемщика. Внутренние вопросы (распределение кредита между собой) участники решают уже самостоятельно.

Выделение доли при покупке квартиры по маткапиталу

Одним из видов государственной поддержки семей с детьми является программа материнского капитала. Согласно ей, средства выдаются в том числе и на улучшение жилищных условий семьи. На полноценную покупку квартиры, конечно, этих денег не хватит, однако их можно использовать в качестве первоначального взноса для ипотеки.

Как известно, материнский капитал можно потратить на ограниченные цели, указанные в законодательстве. При этом необходимо соблюдать определенные условия. Одним из них является обязательство оформить квартиру в долевую собственность. Это служит гарантией, что собственниками будут все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние дети.

Такой документ заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Особенности раздела квартиры, находящейся в долевой собственности

Раздел имущества в долевой собственности представляет собой переход части жилья в собственность каждого из владельцев пропорционально их долям в праве общей собственности. Однако часто граждан интересует, если квартира в долевой собственности, как перевести в собственность одного из владельцев эти квадратные метры.

Стороны могут договориться между собой и оформить договор купли-продажи или договор дарения с этой целью. Если решить вопрос в добровольном порядке не представляется возможным – придется инициировать судебную процедуру. Для этого нужно собрать полный пакет документов на делимое имущество, а также предоставить доказательства, почему его стоит поделить требуемым образом. Для этого ознакомьтесь, как выглядит образец заявления на разделение долей квартиры.

Особенности выделения доли жилья

Выделение доли из общего имущества представляет собой переход части объекта в собственность лица пропорционально его доле в праве общей собственности. В результате этой процедуры для данного гражданина прекращается право на долю в общем имуществе.

Существует два способа выдела доли:

• договорной,
• судебный.

На основании взаимного соглашения сторон можно составить договор о порядке и условиях раздела общего имущества. Для примера ознакомьтесь, как выглядит образец соглашения о выделении супружеской доли.

При наличии разногласий для выделения доли придется обращаться в суд. В результате принимается решение о выделении доли в натуре, а при невозможности это сделать – назначается денежная компенсация собственнику.

Пользование долевой собственностью при невозможности ее раздела

Долевая собственность на однокомнатную квартиру часто приводит к тому, что ее невозможно разделить. Однако гражданское законодательство устанавливает, что невозможность раздела имущества не исключает права лица требовать установления порядка пользования общим имуществом.

Так, в ГК РФ сказано, что владение и пользование жильем, которое находится в общей долевой собственности, осуществляется на основании соглашения всех участников, а при невозможности достичь согласия такой порядок определяется судом.

Продажа общей долевой собственности

Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, имеет свои особенности. Так, в первую очередь лицо должно предложить совершить покупку остальным владельцам объекта. Такое предупреждение о намерении продать свою долю должно быть сделано в письменном виде.

Другие собственники могут написать письменный отказ или согласиться купить часть жилья. При отсутствии отказа или согласия на протяжении месяца владелец имеет право продавать свою долю любому другому гражданину. Однако при это должны сохраняться первоначальные условия продажи. Нельзя делать их более выгодными, чем те, которые устанавливались для остальных участников.

Особенности налогообложения

Налог на недвижимость при долевой собственности в 2018 году исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта. В нашей стране она максимально приближена к реальной рыночной стоимости квартиры, а потому составляет немалую сумму.

Налог на имущество физических лиц уплачивается по месту нахождения квадратных метров на основании налогового уведомления. Базовая ставка составляет 0,1 %. Если до 2015 года налог высчитывался, исходя из инвентаризационной стоимости по оценке БТИ, то сейчас налог на квартиру будет подниматься постепенно.

Особенности долевой собственности на дом

В общедолевой собственности может находиться не только квартира, но и частный дом. При этом, как правило, права общей собственности распространяются и на земельный участок, на котором данное жилье находится.

Порядок пользования таким имуществом определяется точно так же, как и в случае с квартирой: по соглашению сторон или в суде.

Что такое совместная собственность

Как уже говорилось выше, помимо долевой существует также совместная собственность. Она предполагает владение одним объектом несколькими лицами без выделения долей каждого из них. Наиболее распространенный вариант – это совместная собственность супругов.

Все участники владеют и распоряжаются недвижимостью по общему согласию. При этом продать квартиру можно только при наличии нотариально заверенного согласия всех собственников объекта. Вместе с тем, распорядиться квадратными метрами имеет право каждый собственник.

Выводы

При наличии общей долевой собственности у людей возникает множество вопросов: как ее оформить, как заключать договор энергоснабжения, как распоряжаться таким имуществом и так далее. Такой вид собственности имеет свои особенности. Так, при продаже стоит учитывать преимущественное право покупки остальных участников (сособственников), а при выделе доли в натуре обращать внимание на то, что не всякая часть подлежит выделу. В некоторых случаях владельцам может быть предложена денежная компенсация.

Долевая собственность на недвижимое имущество: Видео