Как проводится оценка имущества при получении наследства

Оценка наследственного имущества – обязательная процедура, направленная на определение рыночной стоимости ценных вещей в целях вступления в права наследования. Обычно поводится оценка недвижимости, транспортных средств, драгоценностей, ценных бумаг и иных вещей, которые представляют ценность для наследников. Ее проводят специальные организации, которые выдают наследникам отчет об оценке. Затем полученные документы передаются нотариусу, и на их основе рассчитывается нотариальный тариф.

Правовая база для проведения оценки наследства

Процесс оформления наследства регулирует раздел V Гражданского кодекса РФ и Основы законодательства РФ о нотариате. Однако данные документы определяют нормативы лишь для процедуры наследования, а нормативно-правовая база проведения оценки включает такие документы:

• Конституция РФ;
• Гражданский, Налоговый, Градостроительный и иные кодексы;
• ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
• Федеральные стандарты оценки;
• стандарты и правила деятельности саморегулируемых организаций оценщиков;
• иные ведомственные документы.

В своей работе субъекты оценочной деятельности используют каждый из этих документов в той мере, в которой того требует объект оценивания. Основными среди них являются ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также Федеральные стандарты оценки, которых на момент создания публикации действует 8.

Когда и для чего проводится оценка наследства

Необходимость в проведении оценки наследства возникает, как правило, на этапе оформления наследственных прав у нотариуса, в течение полугода, предоставленных для принятия наследственной массы. Чаще всего она проводится по заказу самих правопреемников усопшего, исполнителей завещания или же представителей органов опеки и попечительства.

В большинстве случаев оценка неизбежна, так как для полноценного вступления в право наследования преемникам необходимо получить свидетельство о праве на наследство.

За его выдачу, согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ, нотариус взимает государственную пошлину. Пп. 6 п. 1 ст. 333.25 НК она определяется в привязке к стоимости наследственной массы на дату открытия наследства.

Поэтому оценка наследственного имущества на дату смерти обязательна в случаях, когда преемники оформляют наследственные права у нотариуса. При отсутствии необходимости в таком оформлении оценка не обязательна.

Помимо уплаты нотариального тарифа, необходимость в процедуре оценивания может быть обусловлена разногласиями со стороны наследников, которые не могут равноценно разделить наследственную собственность. Определение рыночной стоимости имущества позволит им выделить равные доли в наследстве исходя из ценности входящих в него вещей.

Нотариальный тариф при наследовании

Учитывая необходимость уплаты государственной пошлины за выдачу свидетельства на наследство у нотариуса независимо от основания наследования каждый из наследников обязан уплатить сумму, которая определяется на основании стоимости получаемого им имущества.

Размер нотариального тарифа зависит также от степени родства между преемником и усопшим, и взимается в размере:

• 0,3% от цены полученных вещей (предел – 100 тыс. рублей) для наследников первой очереди и полнородных братьев и сестер;
• 0,6% от цены полученных вещей (предел – 1 млн рублей) для всех остальных преемников.

Нотариальный тариф уплачивается до получения свидетельства у нотариуса. Следует отметить, что некоторые наследники при наличии особых обстоятельств, определенных ст. 333.38 НК, могут претендовать на льготы при уплате госпошлины.

Подробнее об этом расскажет статья «Госпошлина на наследство».

Кто проводит оценку

Законодателем определен ряд лиц и организаций, которые вправе проводить оценку наследственного имущества для различного вида вещей, вошедших в наследственную массу. Так, согласно пп. 7-10 п. 1 ст. 333.25 НК, рыночную цену любого имущества правомочен определять оценщик или юридическое лицо, которым данное право предоставлено законодательством.

Статьей 4 ФЗ «Об оценочной деятельности» определено, что субъектами оценки выступают оценщики – члены саморегулируемых организаций оценщиков, которые застраховали свою ответственность в соответствии с законом и получили необходимый квалификационный аттестат. Согласно ст. 9 закона, с такими лицами заключается договор, который является основанием для проведения оценки.

Однако частные оценщики – не единственные, кто наделен правом проводить оценивание наследства. В зависимости от вида имущества, согласно п. 7-9 п. 1 ст. 333.25 НК, процедуру также могут проводить:

• органы государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимость – в отношении земельных участков;
• судебно-экспертные учреждения юстиции – в отношении транспортных средств, что вошли в наследственную массу;
• организации по учету недвижимости по месту ее нахождения (БТИ) – в отношении любой недвижимости, кроме земли.

Обратим внимание, что, согласно пп. 13 п. 1 ст. 333.25 НК, оценивание собственности, находящейся за пределами РФ, осуществляется компетентными органами той страны, в которой находится часть наследства.

Способы для проведения оценки

Несмотря на четкую регламентацию правил уплаты государственной пошлины, правопреемникам предоставлено право выбора как документа, подтверждающего стоимость наследственной массы, так и самого способа оценки.

Согласно абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК, плательщик нотариального тарифа вправе самостоятельно определять, какой документ предоставлять нотариусу.

Оценка наследственного имущества для нотариуса может быть определена по:

• кадастровой стоимости;
• инвентаризационной стоимости;
• рыночной стоимости;
• любой иной (номинальной) стоимости.

При этом нотариус не вправе определять необходимый способ оценки и требовать от преемников подтверждения конкретной стоимости.

Более того, если нотариус получит несколько отчетов, и в них будет указана разная стоимость, он обязан исчислять нотариальный тариф из наименьшей цены, подтвержденной документально. При этом важным аспектом является указание такой цены именно на момент смерти наследодателя.

Особенности государственной кадастровой оценки

Кадастровая стоимость применяется в отношении объектов недвижимого имущества, устанавливается в порядке проведения государственной кадастровой оценки и трактуется как стоимость, записанная в госреестре. Она определяется методами массовой оценки, а при невозможности ее проведения – индивидуально для конкретной недвижимости.

Порядок проведения госкадастровой оценки определен главой III.1 ФЗ «Об оценочной деятельности».

Такая оценка, согласно ст. 24.12 закона, проводится по решению исполнительного органа субъекта федерации или органа местного самоуправления. Приняв решение, заказчик оценки, в соответствии со ст. 24.14 закона, проводит тендер, на котором определяет исполнителя (эксперта-оценщика или организацию) и заключает с ним договор.

На основе предоставленного оценщиком отчета кадастровая стоимость вносится в Государственный кадастр.

Данные о кадастровой стоимости наследник может получить, обратившись в территориальные органы Росреестра, Федеральную кадастровую палату или в электронном виде на сайте Росреестра.

Сформированная на сайте выписка о кадастровой стоимости недвижимости является документом, подтверждающим стоимость наследства и достаточным для нотариуса. Однако поскольку кадастровая оценка проводится раз в три года, далеко не всегда указанная в кадастре стоимость актуальна.

Если стоимость, внесенная в кадастр, считается завышенной, преемникам стоит поручить проведение оценки частным оценщикам.

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационная стоимость – еще один подход к оценке наследуемой недвижимости, реализуемый оценщиками местного БТИ по запросу наследников. Следует отметить, что данный вид оценки последние несколько лет практически не используется. Дело в том, что в экспертном сообществе сложилось мнение, будто инвентаризационная оценка проводится по устаревшим критериям, в связи с чем не определяет объективную стоимость недвижимости, а существенно занижает ее.

В контексте этого мнения рассчитанный на основе такой оценки нотариальный тариф также будет заниженным. Эту же позицию в информационном письме № 03-05-06-03/57471 от 26.12.2013 поддержал и Минфин, определив, что с 2014 года инвентаризационная стоимость при исчислении нотариального тарифа не применяется.

Однако письмо носит лишь рекомендательный характер и не имеет нормативной силы, ввиду чего не может восприниматься в качестве нормативно-правового акта. Более того, возможность применения инвентаризационной стоимости определена ст. 333.25 НК. Таким образом, нотариус не может отказать преемникам в принятии отчета об инвентаризационной оценке недвижимости.

Рыночная стоимость – что это

Под рыночной стоимостью объекта оценки, согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности» понимается цена такого объекта, по которой его можно приобрести на рынке в условиях свободной продажи. Такая цена в экспертном сообществе считается наиболее объективной, поскольку при ее определении учитываются не только субъективные характеристики исследуемого объекта, но и влияние рынка, спроса и предложений.

В силу этих факторов оценка рыночной стоимости считается наиболее приемлемой при определении базы для исчисления нотариального тарифа.

Стоит отметить, что данный вид оценки применим не только к недвижимости, но и к любым другим вещам, вошедшим в наследственную массу.

Проведение оценки рыночной стоимости наследства осуществляется независимым экспертом-оценщиком или организацией, имеющими соответствующие лицензии и квалификационные аттестаты. Рыночная оценка может проводиться затратным, сравнительным или доходным подходом.

Порядок проведения оценки

Оценка наследственного имущества должна проводиться по заявлению заинтересованных наследников. Обращаясь к эксперту-оценщику или в экспертную организацию, заказчик заключает с исполнителем соответствующий договор, на основании которого эксперты и будут собирать необходимые сведения и формировать объективные выводы.

После заключения договора и предоставления всех затребованных документов эксперт в общем порядке:

• осматривает оцениваемые вещи;
• определяет характеристики оцениваемых вещей;
• выбирает метод оценивания;
• анализирует рынок, на котором представлен оцениваемый объект;
• обобщает полученные результаты;
• составляет отчет об оценке и передает его преемникам.

Следует учитывать, что конкретный порядок проведения оценки, как и лица, которые вправе проводить оценивание, будут зависеть от объектов, вошедших в наследственную массу и их особенностей.

Отчет об оценке

Обратим внимание, что, согласно ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности», выдаваемый наследникам бумажный отчет должен содержать такие данные:

• дату формирования и номер;
• отсылку на договор, составленный с преемниками;
• сведения об оценщиках;
• цель оценивания;
• подробное описание оцениваемого объекта;
• стандарты, которые легли в основу определения цены;
• последовательность определения цены;
• перечень использованных документов.

Полученный отчет не может иметь неоднозначную трактовку или вводить заказчиков в заблуждение. В нем должны быть отражены сведения, обеспечивающие полное и однозначное понимание результатов и выводов, к которым пришел оценщик.

Необходимые документы

Оценщик наверняка затребует у обратившихся у нему претендентов на наследство пакет документов, необходимых для проведения оценки. Очевидно, что состав такого пакета будет разниться в зависимости от вида оцениваемых вещей. Однако в перечень общих документов входит:

• документы, удостоверяющие личность заказчиков;
• свидетельство о смерти;
• документы, подтверждающие степень родства преемников и усопшего;
• правоустанавливающие документы на объект оценивания: договор купли-продажи, дарения, мены, товарные чеки, накладные и так далее;
• техническая документация: техпаспорт, кадастровый план и т. д.;
• выписка из реестра прав на недвижимость (для объектов недвижимости);
• цветные фотографии объекта (по требованию).

Оценка отдельных видов наследственного имущества

Важно понимать, что проведение оценки наследственного имущества имеет свои особенности, связанные с конкретным видом, к которому относятся оцениваемые предметы. С этим связаны не только пакеты предоставляемых документов или, например, применяемые методы оценки, но и допустимые субъекты оценочной деятельности, а также способы оценивания.

В числе наиболее актуальных видов имущества выступает недвижимость, транспортные средства, ценные бумаги и земельные участки.

Оценка доли в ООО при наследовании

Согласно ст. 1176 ГК, в состав наследства участника ООО входит его доля в складочном капитале указанного общества. Оценка такой доли может осуществляться экспертом, обладающим квалификацией для проведения такой оценки согласно квалификационному аттестату.

При оценивании пая в ООО традиционно применяются все три подхода – сравнительный, затратный и доходный.

По сути, такая оценка предполагает проведение масштабного комплекса мероприятий, нацеленного на оценивание:

• балансовой стоимости материальных активов общества (недвижимости, транспортных средств, основных средств, оборудования и иного имущества);
• стоимости пассивов общества (совокупности обязательств перед кредиторами);
• финансовых вложений и запасов компании;
• кредиторской и дебиторской задолженности, с учетом причин возникновения, условий, сроков и т. п.;
• нематериальных активов (патентов, лицензий, полезных моделей) и т. д.

Кроме того, при оценивании доли в ООО учитывается финансовая устойчивость компании, рентабельность, ликвидность, экономическая ситуация на рынке и множество других факторов. Подробнее о них расскажет публикация «Оценка доли в ООО».

Оценка земельного участка

Согласно пп. 9 п. 1 ст. 333.25 НК, оценку земли вправе проводить не только независимые оценщики, но и органы, осуществляющие государственный кадастровый учет и регистрацию недвижимости. Фактически для получения отчета о кадастровой стоимости земли преемники вправе обратиться в территориальный орган Росреестра с соответствующим заявлением.

Если же они считают необходимым узнать рыночную стоимость земельного участка, без независимого оценщика не обойтись.

При проведении оценки земли он учтет:

• назначение земельного участка (сельское хозяйство, индивидуальное строительство и т. д.);
• право наследодателя на землю (право собственности, право пожизненного владения и т. д.);
• площадь земельного участка;
• удаленность от населенных пунктов;
• развитость инфраструктуры;
• наличие коммуникаций, хозяйственных построек и иных строений;
• цены на землю вблизи оцениваемого участка;
• спрос на землю.

Все необходимые сведения должны подтверждаться документально.

Оценка акций при наследовании

Акции, как и другие ценные бумаги, могут передаваться в порядке универсального правопреемства, поэтому они также подлежат оценке. Каких-либо особенностей оценки акций Налоговой кодекс не предусматривает, поэтому ее, согласно пп. 10 п. 1 ст. 333.25 НК, проводят независимые эксперты-оценщики.

Для проведения данной процедуры им понадобятся такие документы:

• выписка из реестра акционеров;
• паспорт преемника;
• свидетельство о смерти наследодателя;
• бухгалтерская отчетность за последние 3 года;
• сведения об имеющихся активах, задолженностях, средствах;
• копии свидетельства о регистрации, устава и т. д.

Следует учитывать, что перечень представляемых документов может разниться. Изучая их, оценщик обязан провести мониторинг рынка ценных бумаг, анализ баланса акционерного общества, его активов и пассивов, анализ социальных, политических, экономических и иных факторов, спрос на акции и так далее.

Оценка проводится на момент смерти акционера, то есть к дате получения прав на акции их стоимость может существенно измениться.

Оценка транспортных средств

Как уже было сказано, оценка транспортных средств может проводиться не только оценщиками, но и судебно-экспертными службами органов юстиции. Это, в частности, федеральные и региональные центры судебных экспертиз, центральные и местные лаборатории судебных экспертиз.

Независимо от того, кто проводит оценку, автомобили и иные транспортные средства оцениваются исключительно по рыночной стоимости.

Для ее определения, помимо паспорта владельца (наследодателя) и свидетельства о его смерти, эксперту предоставляются:

• технический паспорт на ТС;
• свидетельство о регистрации;
• документы о проведении техобслуживания.

При оценивании транспортного средства учитывается год его выпуска, пробег, техническое состояние, попадание в ДТП, рыночные цены, спрос и иные особенности.

Оценка квартиры

Цена на квартиру, как и любую другую недвижимость за исключением земли, может определяться не только оценщиками, но и местными БТИ. Последние могут оценить лишь инвентаризационную стоимость, которая, как известно, является заниженной, однако, согласно пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК, также может использоваться при уплате нотариального тарифа.

Тем не менее предпочтительной является рыночная стоимость, которая определяется оценщиками. Для ее определения эксперты запрашивают:

• правоустанавливающие документы на квартиру;
• выписку из ЕГРПН;
• экспликацию и поэтажный план из БТИ;
• технический и кадастровый паспорт на квартиру;
• иную техническую документацию.

При проведении оценочных действий эксперт будет учитывать техническое состояние квартиры, ее субъективные эксплуатационные характеристики, этаж, состояние, квадратуру, развитость инфраструктуры, цены и спрос на рынке.

Оценка имущественных прав

Под имущественными правами понимаются права требования участников отношений по обязательствам, где они выступают в качестве кредиторов.

Согласно постановлению Пленума ВС РФ № 24 от 09.07.2013, имущественные права включают и права требования кредиторов, и другие права, по которым предусмотрено вознаграждение в денежной форме, например, право на результаты интеллектуальной деятельности, на средства индивидуализации и т.д.

Иными словами, имущественными правами стоит считать все права на движимое и недвижимое имущество, а также объекты интеллектуальной собственности, требовать которые наследодатель мог в соответствии с заключенными им договорами.

Они, согласно ст. 1112 ГК, также входят в наследственную массу, а поэтому подлежат оценке при оформлении наследства.

Поскольку законодатель не определил никаких особенностей, они оцениваются экспертами в общем порядке. Однако следует учитывать, что оцениванию поддаются не сами имущественные права:согласно пп. 12 п. 1 ст. 333.25 НК, их оценка осуществляется исходя из стоимости имущества, права на которые переходят в порядке наследования.

Таким образом, экспертам необходимо предоставить доступ к объектам, имущественные права на которые переходят к преемникам.

Для оценки потребуется не только документация на подобные объекты, но и копии всех договоров, по которым такие права возникают.

Стоимость оценивания наследства

Оценочная деятельность должна быть вознаграждена – это право оценщика определено ст. 14 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Размер вознаграждения, согласно ст. 16 закона, не может зависеть от итоговой цены, установленной составленным специалистом отчетом.

Согласно ст. 10 закона, размер вознаграждения является обязательным пунктом договора с оценщиком, поэтому стоимость услуги следует обсудить еще до проведения оценочных мероприятий.

Законодательство не регулирует стоимость оценки, поэтому каждый оценщик или экспертная организация вправе определять размер вознаграждения самостоятельно.

Как правило, каждый субъект оценочной деятельности имеет собственный прайс, в котором размеры вознаграждения поставлены в зависимость от объекта оценивания. Цены отличаются, однако нам удалось найти некоторые закономерности.

Транспортные средства

Размер вознаграждения за оценку транспортных средств будет зависеть от их вида. Так, вполне логично предположить, что оценивание мотоциклов обойдется дешевле, чем оценка легковых или грузовых автомобилей.

Чаще всего эксперты устанавливают фиксированные суммы, зависящие от видов ТС, само собой, с региональной поправкой. Так, если цены оценщиков в регионах стартуют от 1-3 тыс. рублей, то аналогичная процедура в столице обойдется в сумму от 5 тыс. рублей и выше.

Земля

Тарифы на проведение оценки земли имеют более сложную градацию. Размер вознаграждения эксперта, как правило, поставлен в зависимость от расположения земельного участка, его площади, назначения, региональной составляющей и иных субъективных характеристик, определяющих сложность оценивания.

Тариф за оценку земли обычно стартует от 7 тыс. рублей в регионах и может превышать 100 тыс. рублей в Москве.

Недвижимость

Стоимость отчета эксперта на недвижимость также зависит от ее вида – оценка жилых помещений обходится на порядок дешевле коммерческих. Так, в отношении квартир оценщики традиционно устанавливают единый тариф, который, как правило, стартует от 3 тыс. рублей.

Тариф на оценивание частных домов и коттеджей значительно выше, а иногда даже поставлен в зависимость от жилой площади. Чаще всего средняя стоимость таких мероприятий составляет 9-10 тыс. рублей.

Что касается коммерческой недвижимости, то ее оценивание стоит дороже всего и всегда обусловлено площадью помещения. Цены стартуют от 25 тыс. и могут превышать 100 тыс. рублей.

Оценка автомобиля для наследства: Видео